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夏海:为城市打造一个可循环再生的商业生态系统
2012-05-09 12:29:54   来源:   

城市综合体可以平衡过去存住宅单边快速拓展带来的区域商业体系的不协调,作为房地产企业应对目前政策调控下出让土地性质多元化的产品转型出路,实现区域经济良性改造,优化产业升级,打造地区城市形象名片。我们公司从08年以来,就开始了针对城市综合体项目的研究和实施。
媒体: Archina建筑中国网、建筑中国俱乐部“A+观点”栏目
时间:2012年5月
受访人:夏海
记者:雪冰

A+观点:现在城市综合体已然成为城市建设中的“潮流“,您认为城市综合体在中国的文化、商业条件下的的优势和强项是什么?
夏海:城市综合体可以平衡过去存住宅单边快速拓展带来的区域商业体系的不协调,作为房地产企业应对目前政策调控下出让土地性质多元化的产品转型出路,实现区域经济良性改造,优化产业升级,打造地区城市形象名片。我们公司从08年以来,就开始了针对城市综合体项目的研究和实施。我们服务的对象包括政府、投资集团、开发企业、商业运营等各层面,并且通过上海-泽铭(国际)资源及技术联盟这个平台成功进行项目运营,达成共赢。

A+观点:我们从城市综合体的英文缩写“HOPSCA(Hotel、Office、Park、Shopping Mall、Convention、Apartment)”可以看出它的复杂形态,在综合体的前期策划中是如何有机地定位和组织这些功能,并且区分不同功能的使用者的?
夏海: 任何一个项目都有其房地产的唯一性,应针对不同的地段属性和区域经济导向需求,结合项目经济利益和社会效益的双重诉求,因地制宜的在嫁接周边大环境的前提下打造项目核心导向功能,有序的进行项目开发。依据企业自身战略目标可以选择前带后滚动式开发,低开高走的阶梯式开发,租售并举的经营性开发等多种方式。根据区域现状、项目整体定位、操盘者自身能力和经验选择最优化的定位方向和组合方式,引入相应的合作伙伴,打造一个项目品牌商业体系。


A+观点:中国的城市综合体设计与国外有什么不同之处?
夏海: 中国的城市发展较为集中,城市人口也相对密集,项目设计既要考虑和城市现状相结合还要为未来留空间,故复合型多功能大型单体建筑较多,国内设计较多以前瞻性眼光打造城市成地标项目为方向,而国外城市发展已经较为成熟,项目规划设计考虑整体均衡性,并且与周边项目以街区方式有机协调,以优化城市机能为目标,整体规划设计较为统一,较少大破大立的项目设计。


A+观点:当下的经济发展和人口增长推动了城市综合体的蓬勃发展,那么您是如何评价城市综合体的所创造的城市价值的呢?
夏海:城市综合体克服了纯住宅或商业造成的未来发展局限,是城市繁荣和文明的新亮点,借助人流的聚合优势通过整体内部商业、商务、居住等多功能的相互依存、综合互补,能适合城市化发展各过程中的多样化生活并激发城市活力,还具有一定的自我更新和调整能力。
它实现土地利用的均衡性,对城市资源高密度集约型利用、具有极大的经济辐射能力和潜在升值价值,为城市打造一个可循环再生的商业生态系统,满足城市规模扩张的多样性需求,满足城市运转效率高效性需求,满足城市生活的融合性需求,满足城市形象、品质的标志性需求。

A+观点:城市综合体成为国际化一体化的趋势,在几乎千篇一律的“蛋糕式”风格中如何保留当地的建筑风格,而它又能传承给未来一些什么?
每一个城市都有自己的文化历史,而作为城市发展的印记,通过人文历史的融合增加项目的城市地气,用建筑记忆城市发展的历史脚步。


A+观点:在您操盘策划过的城市综合体中,最满意的是那个项目,能说说满意的理由么?
夏海: 综合体项目只有更贴近城市及其自身所处于的发展时期所肩负的目标和价值的,不能简单用满意来阐述一桩动态表现的事物。不同的经济地理位置,不同的城市经济发展阶段、城市化进程,都会导致以某个项目为蓝本去复制的综合体未必成功,这也是目前国内相对成功的开发企业为何一直在升级自己产品的一个源动力(诸如目前国内项目开发复制较为成功的红星美凯龙也已经开始升级到第八代公园式家居广场),一个项目的成功与否应该取决于能否找到与当时当地匹配的经济点,满足了这个前提的项目才能做出有生命力的规划和获取长远的效益回报。

在资源性城市充分借助特色经济为核心卖点和功能塑造(如在旅游资源城市的度假休闲性的生活体验式综合体)
在产业发展多核化拓展的城市以经济产业为导向的聚合型综合体(如上海陆家嘴金融服务区这样城市商业综合体)
在城市化进程加速的三四级城市受政治、经济、文化转移而兴起的的城市中枢转移的新城综合体(如政府各类机关搬迁集中地的新城经济综合体)

A+观点:在全球范围内您最喜欢那个项目,说说您喜欢的理由。
夏海:深圳华润中心,在一个成熟地段创造新亮点,多功能多业态,不断自我更新创新,从区域地理概念中跳出来,领导区域发展创造市场。
伦敦码头区——金丝雀码头 ,政府牵头市场参与的城市旧城区改造,通过土地出让和政府投入,获取收益进行滚动开发,既保证政府权利也满足旧区改造的发展需求,并为城市新金融经济发展拓展空间。

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