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商业推动地产论坛第六届年会
2011-04-17 12:57:46   来源:搜狐焦点广州站    

商业推动地产论坛第六届年会  时间:2011年4月9日  地点:广州翡翠皇冠假日酒店  主持人:尊敬的各位领导、嘉宾、朋友们,

商业推动地产论坛第六届年会

  时间:2011年4月9日

  地点:广州翡翠皇冠假日酒店

  主持人:尊敬的各位领导、嘉宾、朋友们,大家早上好!这里是商业推动地产论坛第六届年会的主会场,我是今天的活动司仪广东电视台主持人谢斐斐,非常荣幸能为大家主持这次盛会。首先请允许我代表商业推动地产论坛第六届年会组委会向出席这次活动的嘉宾朋友们表示诚挚的欢迎!

  下面有请主办方领导暨嘉宾:中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪先生致辞!

  梁任堪: (2011-04-09 09:36:29)

  尊敬的各位领导,各位嘉宾,大家好,很高兴今天能够参加商业推动地产第六届年会,我代表管理联合会对本次会议的召开表示热烈的祝贺。今天到会的业界同仁都是商业地产投资开发、零售业及相关行业的精英,所以本次会议不但为大家搭建了一个相互交流的平台,同时也提供了合作的机会,当前在中央一系列的宏观政策的调控之下,社会各界对商业地产的发展前景非常的看好,这得益于国家的政策导向,同时也融入了业界同仁对行业发展做出的贡献,在十二五规划中,中央土地坚持扩大内需,加快形成消费投资出口协调拉快经济增长新局面为主线,坚持扩大内需,力求做到五年与十年当前与长远的有机结合,十二五规划当中之所以把扩大内需放在首位,就是要提高消费能力,从陆续发布的新政来看,主要是把房地产价格降下来。据国家统计局数据,城乡消费差距缩小是主要的特点之一,1到2月城乡消费增长15.4%,城市消费增长15.9%,相差0.5个百分点,比上年同期缩小2.4个百分点,加快了中外零售商向内扩张的速度,有的已经进入了三四线城市,这些信号表明中外零售商在国内的整体布局加快,今后5到10年也讲会商业地产坚定优越的环境。

  中央连续出台调控政策,包括今年的国八条,新政策的陆续颁布,决定了今后相当长的时间,中国商业地产将具有很好的发展前景,特别是中央经济工作会议强调,在经济增长的动力从投资转向消费的情况下,从这个意义说,商业设施建设和商业地产的开发作为推动消费升级的巨大载体,发挥更加重要的功能和作用。目前国内商业地产的整体持有率还不足5%,而我们的期望值是20%,所以商业地产有一个较大的发展空间,从去年开始以万科为首的远洋、保利一批地产商纷纷调整战略将重点转向商业地产,从这些企业的战略来看,我们的开发商很懂政策也懂抓住时机。

  预计今年城市新区建设和城市升级改造将迎来大好机遇,尽管遇到了政策的影响,但是开发商仍不可掉以轻心,我们还需要专业的团队和融资能力,同时需要与零售商建立良好的合作关系。

  近年来我国商业网点建设取得的成绩有目共睹,作为行业组织我们的作为就是搭建政府与行业的桥梁,商业地产离不开零售业,也离不开商业网点规划,只有和谐发展才能成 (2011-04-09 09:43:11)

  主持人:感谢梁会长!下面有请主办方领导:商业推动地产论坛组委会秘书长吴传鲲先生致辞!

  吴传鲲:尊敬的各位领导、各位嘉宾大家上午好,今天我们的年会现场可谓是高朋满座,再次我谨代表主办方感谢大家参加商业推动地产第六届年会,在过去的一段时间政府的调控说明商业地产有靠天吃饭的不确定的危险,无论的大小开发商都已经向商业地产进军,另一方面中国的国内保持了强劲的增长,有专家预测中国可能在十二五规划末期超越美国,成为世界第一大消费市场。

  确定的机会已经到来,不确定是市场,究竟需要什么样的理念和产品,中国商业地产是一个非常年轻的行业,而互联网等等的改变,使消费者在改变,我们必须要发展中追求创新,行业的支持与经验需要支持和方向,我们这个论坛已经举办了5届,我们希望这搭建一个学习的平台、合作和交流的平台,我们始终保持务实的精神运作这个平台,真心的希望这个平台的朋友能力有收获,假使我们的平台能够让企业朋友能够有一点的进步,我们就会非常的欣慰。希望项目商家能够达成合作,最后预祝商业推动地产论坛第六届年会圆满成功,谢谢大家。

  主持人:感谢吴先生热情洋溢的致词!接下来,请允许我介绍一下今天到会的主要嘉宾,他们分别是:

  中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授黄国雄

  中国城市商业网点建设管理联合会会长梁任堪

  广东省连锁经营协会会长孙雄

  商业推动地产论坛组委会秘书长吴传鲲

  著名开发商代表:

  上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋

  金地商业地产公司常务副总裁潘韬

  京基集团总经理巴根

  深国投商用置业有限公司副总裁王铁明

  深圳市国际企业股份有限公司副总裁郑树杰

  银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐

  上海智富集团副总裁耿乃兴

  中粮置业商管公司副总经理刘阳

  北京国华置业副总裁黎明

  k11购物艺术中心南中国区营运总经理陈健豪

  香港德盈集团董事、南京虹悦城购物中心总经理吴正梅

  海印集团副总裁陈文胜

  高德置地总经理许少青

  兴中集团副总经理叶凯

  兴中广场总经理冯嘉元

  润驰集团董事长杨启宏

  华裕集团副总经理张明阳

  零售商代表:

  迪卡侬大中华总裁孟东

  苏宁电器连锁发展总部执行总裁蒋勇

  百思买全球副总裁、五星电器ceo王健

  俏江南股份有限公司集团副总裁罗云

  卜蜂莲花副总裁王珏

  广百股份有限公司副总经理、首席发展官严盛华

  银泰百货(集团)有限公司投资拓展部总经理沙照祥

  稻香控股有限公司总经理钟伟东

  红星美凯龙副总裁徐国兴

  香港大家乐集团行政总裁罗开光

  大润发中国区发展部总经理洪万康

  深圳市千色店商业连锁有限公司联合创始人、副董事长陈月清

  喜悦天地(北京)体育管理有限公司总经理王品石

  城市英雄数码娱乐(香港)有限公司董事长孙滨

  北京博纳国际影院投资管理有限公司总经理黄巍

  欧亚达家居集团副总裁沈耀俊

  法国雅高集团宜必思酒店中国区发展总监李德强

  沃尔玛(中国)投资有限公司全国地产开发高级总监聂明凯

  万豪国际集团中国地区酒店业务发展总监潘小科

  以及来自行业协会、服务机构的代表:

  万商俱乐部主任杨泽轩

  北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮

  九洲远景商业管理机构战略顾问副总裁许焕升

  易城中国总裁祝惇若

  创基(商场策划)集团有限公司创办人兼董事长沈永年

  新加坡超群房地产管理顾问有限公司创始人黄亮生

  著名服装设计师邓达志

  让我们以热烈的掌声欢迎他们的到来!

  下面进入今天上午论坛内容的第一个环节,有请中国商业经济学会副会长、中国人民大学教授黄国雄先生就"商业地产机会与风险同在"做主题演讲,有请黄国雄教授!

  黄国雄:非常感谢组委会给我一个机会,认识新朋友,会聚老朋友,共同探讨商业地产的发展问题。这个主题是不确定市场下的确定机会,我讲的是确定市场下的不确定机会,想从这个角度来阐述我的一些观点。 (2011-04-09 09:53:08)

  在这里我想讲三个问题,一个是多层次开发带来的多的机会和未来的发展前景,从这个角度应该是确定市场,这个市场是非常大的。

  第二点多方介入,竞争激烈,风险与机会同在,这是第二个问题。

  第三点是多元开发,科学定位,实质发展。从这三个问题阐述我的一些观点,这些观点可能跟主流的观点不太一样,供大家参考。因为一家之言提出我的想法。

  第一个问题,中国的商业地产发展进入一个新的历史阶段,这个历史阶段就是商业地产处于多层次的开发,为商业地产的发展带来了巨大的前景,也标志着中国的商业地产已经进入一个新的发展阶段。那么多曾经的开发主要表现为四个方面。一个方面作为像北京、上海、广州、深圳这些大的城市,现在目标是朝着建立世界商贸中心的目标前进,建立世界商贸中心城市就必须考虑到商业地产,因为商业是现代城市的标志。这是第一个层次。最近北京、上海都做了规划,深圳、广州也朝着这方面迈进,所以这个层次为一线城市的发展创造了更好的环境。

  第二个层次,就是不少中心城市,包括郑州、西安、成都如何形成全国性的商业中心,要形成这个商业中心就必须考虑到商业地产的建设,商业管理的布局和商业功能的完善,这个是第二个层次。

  第三个层次就是现在中国有183个城市在朝着国际化城市发展,研究如何与国际接轨,这个接轨标志着城市研究他的特点,要研究如何促进城市的发展。

  第四个层次就是除了以上的,以外的,许多的城市都在蠕蠕欲动要改建旧的城市面貌,推动新的城市,这个城市的发展为了商业地产的发展带来了非常好的环境,从这个角度来看,国际化、城市化整个推动了商业地产的发展。

        每年大约有1500、2500万人进入城市,就是新的城市人口,这些至少每年要我们增加商业地产的需求1500万到2000万平方米,而且在不断的推进不断的增加,这个是整个给商业地产带来的发展巨大的前景。

  一线城市接近饱和,二线城市加紧调整,三线城市在分工发展。很多的大企业都在进入三线城市,这一些都说明了一个问题,中国商业正在起步,中国商业是未来的主要产业,这些产业的发展必然带商业地产项目,所以就这个角度来说我的一句话,就是说多城开发,机会多多,为整个的商业发展创造了很多的市场,从这个角度看市场是确定的,整个商业地产进入新的发展趋势。

  但是也应该看到机会是不确定的。这是我讲的第二个问题,就是多方进入,竞争激烈,所以在第二个情况下,已经出现了部分的饱和,形成商业的发展进入了无序的阶段。最近商业综合体,有一些城市提出了要建的100个综合体,有的是20、30个,2、3千万的人口要建100个综合体,必然是要竞争的,特别是一线的城市,已经饱和了。这个我想现在从整个商业来看,我们处理多方介入,竞争激烈,同时也应该看到这部分也导致了效率不佳,这是我们要很好的研究的问题。现在来看介入商业地产的,我认为基本上有五种力量。

  一种力量是改革开始它们就考虑到商业的发展,立足于商业地产的开发,这个已经成了商业地产的主办力量,包括万达、万科这些万字企业,他们是很早介入了,这个是成为商业地产的主导企业。

  第二个是有一部分由于房地产的政策调整转变进入商业地产,最后这几年兴起的商业地产基本上是由于商业地产的环境和开发受到了政策的影响,它因此转向了商业地产,成为了这部分新生的力量。

  第三部分就是零售商向商业地产进入,不仅经营商品和商店,也经营商业地产,现在很多大的企业,首先要考虑商业地产。

  第四个部分是旧城的改造。提出要三年大变样,要求城市的面貌改观,改观的核心问题就是发展商业地产,这几个方面的因素导致了整体的商业地产的发展加快,现在的面积达到了1.15亿平方米,三千条的商业街购置了新的城市商业的面貌,总体来看我们现在是多方介入以后竞争激烈,效益相对的上升,也不乏一些泡沫,也不乏一些超前开发。相对出现了一部分的泡沫,有一部分的土地过度的开发,有200多万的城市,建100个综合体,这个综合体不是太多,如果是10万来看,100个就是1000万,你的人口才200万,这就是整体的考虑,过度开发超前开发影响了它的整体经营效率。这是第二个问题。

  我重点讲讲第三个问题,就是多元化的科学定位。这个问题我想从这几个方面考虑,第一个问题要明确未来的城市是商业城市,商业要成为城市的主体,这是市场经济的未来的要求。西方国家用100多年时间走完了从工业城市向商业城市发展,我们现在推行的政策,成立新的工业人区,产生产业集群的出现,这就意味着很多的工厂都要搬迁,城市的经济的主体应该是商业地产,也就是说未来城市的经济应该与商业为中心,为主体,这个是发展需要的,城市化的过程必然城市商业化,我记得有一次我提到了这个问题,提到了四个基础,第一个基础是交换经济的基础,任何经济都是为了交换,没有交换的经济是不经济的,包括我们现在产销率95%96%,所以经济的行为都是要实现交换,通过交换实现成本,通过交换实现增值,所以交换是经济的基础。

  第二个基础是流通是运行的基础,没有流通就不能建立产销之间关系,就不能衔接各个城市之间的联系,包括各自的优势构成的主体,所以流通是非常重要的,物流实际上也是流通。哪一个部门没有流通都发展不了。

  第三个是商业是城市的基础,市场经济是内在的要求,未来的城市就是商业城市,以商业为中心来研究城市的发展。城和市,以城建设,以市形成,市以承载,两者需要紧密的结合,所以不市场的市不是好市场。市场关系着经济发展,市场关系着你的价值。这个是商业在城市里面的作用和地位。第二个问题要以城建市,以市形城,就是要依据城市的特点来研究这个城市商业的发展。如何研究城市定位的问题,这几年城市经济综合体的实现,应该说对推动商业地产起到了很大的作用,应该说各种城市来沟通不同的商业综合体,这里头城市经济综合体是城市经济学的概念,不是商业学的概念,任何一个城市的综合体不可能包含城市所有的商业,我们研究的商业地产,就是商业地产如何面临有机的组合,根据不同的城市,不同的地位,不同的消费定位来研究新的。这样的话就依据这个城市的特点和优势来发展。第二个城市综合体是政府的形象概念,通过城市的综合体来树立城市的形象。第三个概念是我们开发商的营销管理的概念,现在拿一块地不容易,这个可以理解,但是真正的他们心里有数,这块的综合体能否包含城市经济,我们研究的是商业地产开发。第四个是媒体炒作的问题,把一些推起来。 商业地产综合体可以根据不同地段来研究它的存在和发展。这个是对商业综合体应该有正确的认识,我们要构建依城建设,就是依据这个城市的特点,发挥这个城市的优势,这个是非常简单的,但是真正依据城市发展特点,形成各自的优势,这个是一个重点。

  第三个问题,城市商业是一个立体概念,所谓立体就是以市中心为主导,以社区商业为基础,以商业街、交易市场为特色构建一个不同城市的产业机构,所以我们要开发更多的市中心,因为城市的发展是多层次的,要研究多层次的城市发展,要构建完整的市场结构。

  第四个商业的建设是一个系统工程,这个系统包含了从采购开始到加工、储存、物流配送到市场交易,配套我们很缺乏,一个城市的发展必须考虑到细节化的东西,商品从生产出来以后,在进入销售领域之前这个过程都是商业的,所以从这个角度我们建议开发商在研究商业地产要重视商业基础设施,不要过分盲目追求商业终端的建设。第是第四个问题。

  第五个问题现在的开发商拿到一块地,都想卖得高高的,做的大大的,因为中国的土地政策就是这样来的。但是应该看到作为规模,作为大型的建筑,它既解决了城市的形象,但是更多的要研究细节的发展,我在万达参加了他们的各个门店的活动,有一个同志说万达的发展不是单强调规模,多少平方米的问题,更多的是研究细节是基础,最后我归纳为规模既影响形象,细节是体现了人性,体现了我们的设计,开发商如何为消费者着想,包括厨房、卫生间等等。这些包含了每一个装饰是不是给消费者着想,所以我在这里有一个结论,楼不在高,店不在多,路也不在款,有情则灵异。所以任何一个商业地产的开发,必须考虑到消费者的利益,来促进民生的发展,这样商业地产的开发就能健康、持续的发展,谢谢大家。

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主持人:感谢黄国雄教授的精彩演讲,下面进入论坛的第二个环节,有请上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋先生就"城市化背景下的中国城市综合体开发"做主题演讲,有请吴洋先生! (2011-04-09 10:23:32)

  吴洋:各位领导,各位嘉宾,大家上午好,很荣幸受组委会的邀请,再次谈一下城市化背景下综合体的开发,这个命题有一点大,所以接到这个论坛的演讲的命题以后,也进行了一定的思考,我们看到大家都是行业内的同事,也都是专家,能看到近期,尤其是在今年春节的时候,商业地产的话题异常的火热,全国也在纷纷的组织相应的论坛,我今天来了以后看到很多的老朋友,我们今年在很多的论坛会议上都见过面,异常火热我们应该静静的思考商业地产未来走向的问题,有关新政出来之后,大家特别的关注商业地产,对商业地产话题也不断,所以今天就城市未来的发展角度来谈一下我的角度,那既然是这样城市化的发展,就从它的发展的角度来首先阐述一下基本的现状。
  那么中国城市化发展现状概述,我们看到在去年发布的《2010年城市蓝皮书》指出,中国城镇人口总量为美国人口总数的两部,是欧盟27国的人口总规模的1.25倍,居世界第一。然而,我国城镇化率只有46.6%。相对于日韩的70%以上的城市化率,我国近阶段发展仍将保持高速、稳定、健康的势头。根据这个数据我们来看,推动城市化进程势不可挡,我们认为未来的相当长的时间,从国家的角度还会加快这个速度,加快进展的推进,这就会城市的商业地产的发展带来大的机遇。

  另外一条是2010年全国国内生产总值达到397983亿元,比上年增长10.3%,增速比上年加快1.1个百分点。从这个数据也可以看出,我们的gdp增值以后,老百姓的口袋里面的钱也会相应的增加,消费的能力也相对的提高,所以对商业地产也是一个极大的利好。

  中国边缘地区城镇化中心沿海城市化,已经成为中国未来发展的必然趋势,房地产尤其是商业地产作为先导和推动力量的巨大作用已经显现。

  这样的话就是说城市化背景下的中国城市综合体开发已经成为趋势力量。从新政出台以后,从大家热谈商业地产,实际上行业内大部分人有一个共识,这是需要专业化程度很高,需要细分的市场,也就是说从我们认为的角度,只有在经济发展的角度才能去谈商业地产发展的问题。

  下面我们回顾一下城市综合体起源、定义和分类,为什么提这个问题,因为到今天为止,很多的开发商和业界的一些朋友,尤其是向商业地产转行的,对城市综合体的概念基本上很模糊。“城市综合体”的概念是舶来品,是由酒店、写字楼、停车场、购物中心、会议中心、公寓组成的新区域经济文化生活新空间。例如始建于1930年,美国的洛克菲勒中心,是世界上首屈一指的私人所有的cbd。 其位于纽约最繁华的商贸金融中心曼哈顿岛上,占地22英亩,由21栋建筑围合,70层高的rca(洛克菲勒)大楼是整个中心的主体建筑;由地下铁路构建的交通体系复杂,完善。人流的导入使得中心广场成为城市的交流空间。这个是它的定义和起源。

  城市综合体起源

  欧洲大陆最早的hopsca是始建于1958年法国巴黎西北部的拉德方斯。目前已建成写字楼247万平方米、其中商务区215万平方米、还有公园区32万平方米,这个是典型的城市综合体的代表,在欧洲是一个城市综合体,在中国来看是一个多功能的服务区,这里建成住宅区1.56万套,可容纳3.93万人;并建成了面积达10.5万平方米的欧洲最大的商业中心;也是欧洲最大的公交换乘中心,这个是欧洲大陆对城市综合体的定义。

  那么在中国现时实践中所理解的“城市综合体”概念:将城市中的商业、办公、居住、酒店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合,并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系,从而形成一个多功能、高效率的综合体。也就是说中国综合体的定义相对来说比较狭窄,不是像欧美一样是一个泛泛的区域。我们是由城市活动空间和建筑生活空间两部分组成的。通过这个归纳出两点一个是城市综合体,一个是泛城市综合体。

  城市综合体是由一种功能的建筑体(通常是商业)“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑项目,是国内实践意义上的城市综合体,亦是城市肌理的一部分,是中国动力的内生需要,翻译为urban complex。我们看到很多的项目,万达、万象城等一系列的项目都是按照这个定义来定的。

  另外一个是泛城市综合体,它的占地面积水平高、各功能建筑分区规划清晰、不需要由一种功能建筑体“穿插”起其它功能建筑体的综合性建筑规划项目可以称为泛城市综合体,也就是我们通常理解的cbd,翻译为hopsca。这个是泛综合体的概念,这个概念基本上多用于欧美地区。

  我们再回顾一下目前的开发营运模式

  第一类是单一主体独立开发模式,例如北京的华贸中心。

  第二类是合资政府财政补贴开发模式,例如上海新天地

  第三类是一二级联动开发模式,例如陆家嘴cbd

  第四类是合作链开发模式,例如华润和新鸿基“万象城”系列

  城市综合体的开发模式,从最早的资本聚集,由单个开发商独立开发运营发展到,因旧城改造而起的政企合作,再到政企联动。目前的趋势朝着跨平台合作,优势整合,融资合股的方式去进行发展。因为从做城市综合体的角度来讲,大部分的物业是持有爷物业,所以需要大部分的融资的渠道。也是举了一些案例。

  中国城市综合体的成功商业模式。目前较为成功的城市综合题的商业运营模式通常先开发可以拉动项目价值及可以收回资金部分,再通过品牌提升及资金滚动开发其余部分。

  以大连万达开发为代表。以开发商一次开发为原则,通过复制和订制,依托主力店,集聚人气,再通过销售自有物业迅速回笼资金,降低风险和减小资金压力,达到快速扩张的目的”。

  以上海新天地开发为代表,“以开发商持有经营管理为主,分批开发、逐层开发、创立品牌、持续开发”。新天地的自身来讲卖场的规模不是很大,但是它会联动其他的写字楼一起开发,通过新天地的品牌来进行运作。

  谈到中国目前的发展趋势,实际上作为城市的综合体,我们一直在研究一个课题,就是未来的城市综合体怎么去发展,是跟着前面的模式走,还是应该有所创新,也就是它的发展趋势是什么?我们看到目前我们已经有开发企业在进行尝试,今天看到我们k11的陈总也来了,k11就是在尝试中国城市综合体的创新商业模式,我们现在看到越来越多的发展趋势,实际上随着经济的发展,随着物质的基本需求消费者已经得到满足,更多的消费者已经不满足与现在目前的商业带来的消费模式,更多的是注重精神文化层面的需求,由精神文化上面的需求和物质消费的需求相结合,他需要体验的场所,所以这才是商业发展未来的一个新趋势,所以我们在谈创新,我们现在也在从事上海去年地王的项目就是外滩8-1,因为从政府的定位来讲,是国际服务经营中心,其实包含了一部分的行业,所以在考虑未来的商业趋势发展的时候,我们是包括金融中心、企业领袖会馆、酒店、购物中心、艺术文化中心等,是国际金融服务中心,是体验式复合型城市国际生活广场,就是精神物质相结合的业态。

  从这点来讲作为创新的模式发展,就是金融聚集的平台和城市交往空间之间的结合,因为现在我们看到,我们一直在讲城市综合体是一站式购物,就是全天逛街。中国城市综合体的创新商业模式就是打造国际金融服务中心,及体验式复合型城市生活广场。

  中国城市综合体的创新价值动力

  核心价值,它是城市综合体在做足自身的使用价值的同时,会带动项目地块的价值提升,以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值和价格的提升,同样会带动整个城市房地产业的价值提升。尤其是三四线城市,国内的优秀品牌的城市综合体开发之后,马上会带动周边的产业。

  另外一个是先导动力,它主要是加快城市商业产业升级换代,对区域经济的良性再造,产业结构优化升级,城市资源的合理配置起到不可估量的作用,在运营过程中会极大地彰显这一商业形态的价值魅力。

  趋势力量就是一个成功的城市综合体项目是一个城市文化与灵魂的标签;是一个城市标志性建筑;是一个城市商业价值最大化的具体体现;是一个城市经济发展的带动者。

  它还可以起到资本聚集的作用,未来的商业地产更趋向于资源整合,尤其是金融创新产品的推出后,融资及股权交易会成为城市综合体一大再生力量。

  城市综合体最大的使命是让生活更美好的使命,我们可以看到从城市创新的角度来看,它应该是时尚、艺术、商业、政界……城市cbd汇聚了各个领域的翘楚,他们在国际上占有一席之地,并在此交流,衍生出新的价值观,不断引领城市变迁。为什么给这种定义,因为我们看到很多的年轻人,他们在周末的时候,就是周末的经济,就是给城市综合体带来的周末经济,很多的年轻人都是在城市综合体里面去消费,因为我们提供全业态的服务。他需要去文化馆、艺术馆,相应普及的功能放在城市综合体当中,带来这种精神消费需求。

  所以作为中国特色的城市综合体发展趋势的一个创新,应该是满足消费者对“精神文化的欲求”与“物质商品的体验欲望”两方面相结合的需求,才是符合我们未来商业地产以及商业发展的趋势,体现出“都市新商业地产与城市精致生活”的完美复合。我们看到很多的城市综合体都在关注文化元素的植入,从这个植入,我们看到很多城市综合体已经注重到了精神层面的需求,这就是商业地产的发展趋势,我们从去年一年到国外美国英国和日本,为了外滩18号项目,做了大量的调研,现在新建的项目当中,都是按照这个体现,这个就是发展的趋势。现代的城市综合体已经更多的开始关注文化艺术元素,我们看到各种“商业模式”已经开始注入文化艺术的内涵,注重消费者精神层面的消费,把精神层面需求导向并转化到物质商品消费当中,这就是商业地产的发展趋势。商业综合体已经开始往体验式复合型城市会客厅方向转化,消费方式已经将体验放在了首位,自然导向目的性的商品消费。

  城市发展综合体发展趋势基本上是从三个方面强调的。第一个是建筑空间体验多元化,空间的模糊性和多样性是当代建筑审美多元化的解构主义表现;强调了建筑本身的时尚属性,因而建筑也成为了被消费的一种体验式商品。

  业态功能复合型。符合步行空间模式,购物中心模式,城市生活广场模式,品牌文化体验中心模式。

  第二个是本土文化和艺术表现,任何一种模型都应该为消费者提供一个“一站式购物、休闲、娱乐”的场所,成为人们的一个城市生活的交际空间。 实际上每一个城市都有不同的文化特质,如果能够进行提炼元素,能够放到项目当中,这个体验感就非常的强烈了。比如说我们现在的上海的发展,外滩8—1基本上是文化的交汇地,一个是cbd中心,一个是代表上海本土文化,在这三个文化的交汇地。我们将这三种文化的元素提炼出来,放到项目当中,结合到品牌当中做出一个空间,专门能够去体验上海滩独特的文化,打造一个舞台,打造一个艺术空间,同时在建筑设计当中能够将这三个文化融合之后,在购物过程当中能够得到一种体验,这就是一种对本土文化和艺术表现的方式。那么作为这个方式来讲,基本上我们可以看到从城市综合体的发趋势,基本上分四个方式,一个是趋势会客厅,区域会客厅,城市会客厅,国际生活广场,我们也是一直在精心的研究和打造,目前是做了4个,每一个都有一个代表。从社区一直到国际每一个产品都有一个代表。

  所以从中国特色的城市综合体发展趋势,以上跟大家回顾了起源和发展和定义,最后我们认为城市综合体的一个发展趋势,就是应该强调建筑艺术生活的结合,应该是体现消费者对精神文化层面的需求,以及对

  『bund8-1 建筑·艺术·生活』

  thank you!

  主持人:感谢吴洋先生的精彩发言,下面的环节是"韶关莱斯·星光大道项目推介"有请创基(商场策划)集团有限公司创办人兼董事长 沈永年先生! (2011-04-09 10:53:59)

  沈永年:大家好,谢谢大会给我10分钟做项目的推介,因为我是香港人,但是要用普通话,所以我没有办法,我就用很普通的普通话来给大家讲解,现在听我的普通话。

  我不知道你们认识我吗,我叫陈永年,我以前是财经节目的主持人,我有一个外号叫商场医生,因为我们公司有很多的发展商,打造商业地产,如果你们去刚香港以前的商业也是我们公司做的,后来我们主要发展大陆,现在大家我们也在大陆很多的城市有我们公司做的商场的项目,今天我到这里来一方面是推销一个项目给大家参考一下,因为今天有很多的品牌商在这里,另外我也说一下今天是一个年会,很多的品牌商和发展商,很多人都寻找商机,以我们公司和我个人做了20多年的经验来说,我觉得无从今天开始,商业地产的地产,中国的未来是因为高铁的发展,这个对中国的商业地产有很大的改变,我们在香港常常看报纸电视现在都在讲,中国未来会变成全世界最大的一个铁路王国。当年中建最重要的伟大的祖国在建的高铁,现在高铁已经从广州到武汉,南部分已经开通了,到最后可以到香港。所以很多在评估2020年目标人流量高达4.4亿人次一年,我觉得高铁的发展是我们做商业地产的,对你们有一个启动和思考,我觉得中国的经济的发展会随着高铁来走。

  如果从广州到武汉第一站是哪里就是韶关,今天我来推介的项目就是在韶关,之前我们公司也打造这个商业地产,大家知道韶关是一个很有名的旅游的地方,但是不单单是因为是一个旅游的地方,高铁已经开了,很快会变成经济的城市,现在看到很多的公司在发展当中,但是我们做投资的,肯定是没有开发完之后,我们就应该去抢一个点来发展。那么你可以看到我们现在从广州搭高铁到韶关只需要40分钟,但是最后从香港到韶关只需要90分钟,广州到韶关只需要45分钟,所以评估韶关未来的发展很关键,韶关本身有很多的工业园都在发展,韶关有很有名的碧桂园。基本有一些品牌也进入到韶关去,很多广东的甚至香港连锁的品牌还没有到韶关这个地方去,所以今天我为什么来这里介绍,现在我们在韶关有一个项目叫做莱斯,如果你们去过韶关你们知道,在有莱斯的五星级酒店,这个是莱斯集团拿10个一打造的商业地产。

  其实在你们手上面有一个介绍莱斯项目的简介,莱斯这个商业地产我们名字叫做莱斯·星光大道,为什么叫这个,因为打造商商业地产要用不同的办法打造,我们公司喜欢打造一些独一无二的元素,莱斯·星光大道的商业地产我们主要是引进很多的香港明星到星光大道来开他自己的店,大家看到香港有一个很有名的邓达智他会开一个婚宴礼服用的店,他已经第一个进驻到商铺里面,还有蔡澜开一个店到,还有陆陆续续的香港的明星来开店,因为他们都是独一无二的,如果你们是很好的品牌,我们也欢迎你们随着高铁来到星光大道。

  所以我们5月7、8日有一个考察团,欢迎你们去报名,到那一天我会到韶关等你们,我以前有办过很多的香港品牌到国外开店,有很多的有名的品牌开了几百家店,都是我们公司做顾问和代理的,如果那一天你到韶关来,我会告诉你用什么办法在5年内用最少的钱来开100家店。

  你们还可以看到香港的邓达智亲自到韶关来签约。时间关系我不多讲了,如果大家有兴趣欢迎你们。
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主持人:感谢沈永年先生的精彩演讲,下面进入第三个环节:高端对话,主题是"不确定市场下的确定机会",有请嘉宾主持:商业推动地产论坛组委会秘书长吴传鲲先生!

  对话嘉宾:

  广东省连锁经营协会会长孙雄

  上海证大房产董事、上海证大外滩国际金融服务中心置业有限公司总裁吴洋

  京基集团总经理巴根

  金地商业地产公司常务副总裁潘韬

  欧亚达家居集团副总裁沈耀俊

  百思买全球副总裁、五星电器ceo王健

  北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮

  大润发中国区发展部总经理洪万康 (2011-04-09 11:03:25)

  有请对话嘉宾上台就坐。
  同时有请有请嘉宾主持:商业推动地产论坛组委会秘书长吴传鲲先生!

  主持人:非常感谢以上各位嘉宾的精彩发言,精彩的时间总是过得飞快,不知不觉已是中午时分,请大家携带餐券移步到酒店大堂一楼add泛亚自助餐厅享用丰富的午餐!下午的论坛请大家准时2点钟出席。谢谢大家!祝大家午安!

  吴传鲲:很荣幸主持这场对话,我想我们这里有学会的领导,有开发商,有家居大卖场的商家,有电器的商家,有百货的商家,同时还有我们的咨询公司的资深专家,已经构成了商业地产小的生态圈,我们主题是不确定市场下的确定机会,要表达的意思是大家都知道商业地产蕴藏巨大的商机的情况下,我们怎么把握这里机会,不确定的风险在哪里,企业的机会在哪里?首先是按照顺序来。首先是请孙会长,它见证了零售行业发展的过程,从孙会长角度来谈谈商业地产一路走来出现的问题和您认为未来的机会。

  孙雄:广东的购物中心,就是商业地产从90年代初就启动了,当时比较早的像天河城,而且广东是最早请了国外的包括台湾一些专家讲课,1995年在花园酒店,广东的商业地产走到这一步已经有购物中心,商业步行街,最近还发展了文化商业地产做概念,目前它整个状况怎么样?去年我们一起做了广州购物中心的调查,当时我们的起点是5万平方米以上,到2009年有多少个呢?不完全统计有一些纳入不进来有199个,面积是1412万平方米,也就是说每一个购物中心的面积达到7万平方米,我们还努力的想了解一下这些购物中心每年的销售额有多少?但是我们收集不全,但是我们算了一些,这些购物中心,每平方米一年能够产品1.45万元的销售额。这个到了去年以后发展很快,在去年或者说前两年开始,广州的购物中心把很多的文化元素融入进来,刚才吴董事也讲了新天地,现在新天地在佛山做的岭南天地面积要比上海新天地还要大,而且在广东佛山的文化,包括今天的中山这一块怎么利用原来的,把文化的元素融入到购物中心里面,所以我想这是广东购物中心的重点。

  回过头来说,购物中心怎么样正发展,我觉得还是一个市场的需求,我们初步算了一下,去年广东省的社会商品零售总额是1.7万亿,就相当于长三角四个省市16个城市是1.8万,珠三角是1.3万亿,也就是说如果把珠三角9个城市和长三角的加起来,相当于中国的五分之一,这个量很大,而要承载这个量的市场营业额没有一大批的购物中心是实现不了的。

  去年整个中国的就是2.3亿,但是我们有13亿人,美国是3亿人,但是美国的商品零售额是如果是包了汽车是4200亿美元,不包汽车是3600亿美元,所以我们的差距还是很大,中国的市场空间很大,所以本身商业物业为零售业提供的舞台和平台、空间都很大。这个是我的看法。

  吴传鲲:也谢谢会长,未来我们可能跟会长合作。

  孙雄:大家心态好一点,把数字给我们,现在都不报,这不行。

  吴传鲲:现在是吴总,我们企业在青岛,我想请教吴总,在一线城市做的成功的项目,怎么把二线城市也能够成功?

  吴洋:我们做项目的时候,上海是做的比较早,2002年是拿地,它的区域是上海浦东新区的联洋社区(音),我们基本上拿地的时候是农田,里面当时普通的人口导向基本集中在别的地带,在这个区域作为上海的城市规划来讲,是定位未来发展的中心,当时政府基本上是定了这样的规划,也就是10年以后是发展的区域中心,人口主要是新上海人,因为我是东北人,到了上海以后就是新上海人,当时入住的人口是2万多,新上海人的比例占了78%,新上海人口的比例组成基本上是60%左右是属于国内的,将近40%是国外的人士,国外人士是以台湾和韩国人为主,目前格局基本上改变了,基本以欧美为主,当时拿这个地的时候我们在研究,因为我们没有做过商业地产,我们按照新上海人的投资特性,他有几个渴望,第一个渴望,他融入上海以后,宁要浦西一张床,不要浦东一个房,那个时候对浦东的排斥性是比较大的,它是属于一种冲在前线的人,因为上海融入的人都是上海急需的人才,从这几个方面来讲,当时我们就考虑到了文化的元素,就是植入,就是要把文化的元素植入,能够让新上海人,因为基本上是新上海人,能够让他感觉到给他提供了大家能够会友,能够尽快体验上海文化的场所等等,植入了建筑艺术馆,定期的举办一些活动,和街道相组织,形成这种理念。所以当时做了一个社区商业的代表,在业界引起了轰动,而且开业以后整个形势很好。

  同时举一个细节,我们研究了大卖场,因为涉及商业就有一个大卖场家乐福,家乐福组织所有的会员是按照常规的会员组织的,我们说你不能这么组织物流的,因为新上海人口味不好,对长三角一代的食品不适应,所以就按照人口比例来调整,家乐福听取调整完之后,生意也非常的好。所以上海主要的特点是植入了文化体验的概念,是在2002年策划当中就已经考虑到这一点。

  谈到青岛的是完全不同的,规模完全不同,一个是我们自称是1.0版,一个是2.0版,一个是建的年代比较早,第二个是规模比较少,上海是11万平方米,青岛是20.6平方米。第二个青岛是近两年才建设开发的,另外一个是城市的所在地区的人口比例,以及消费能力、规模都不一样,我们都做同样一个商业地产,但是在不同的地段区域不同的消费模式,不同的文化背景要沿着不同的办法做。上海当时是2万多人现在不止,青岛开始的时候已经达到10万人口,还有商务一区,二区,三区,目前已经发展了60万人口,因为这个城市人口导入发展的也非常的快,这60万人口当中我们也是按照同一个概念做,就是消费取向、消费偏好,精神文化的需求有什么特点,我们发现这个新区的移民大部分是年轻人,以年轻人为主,基本上是以大学毕业生20岁左右到40岁左右的这个年龄段的人为主,他们的消费能力是最旺盛的,消费的欲望是最强的,时尚感也是最强的,所以我们根据这个定位的,青岛更突出时尚和年轻人消费为主。但是总体上是一样的,都是把当地的文化植入。

  吴传鲲:我理解吴总的意思,就是再进行一个大的商业地产开发的时候,首先要认清城市的发展方向,第二个是研究消费需求。第三个吴总提出一个很细的细节,就是在经营管理里面要深入到商家的。接下来我想去请教巴总,巴总的项目现在已经是深圳一个标志性的物业了,请巴总谈一下在城市综合体的开发的一些经验和问题。

  巴根:首先给大家介绍一下京基,京基是具备一级开发资质的大企业,就是在全国任何的地方都可以开发房地产,我们已经发展了17年,我们在很多的地方都非常大规模的地产的项目,说到京基有两个事件,大家可能印象比较深。第一个是京基集团在地产行业在营销上面也是比较有名气的,把总统营销模式进入房地产就是京基的,克林顿2002年来到京基的项目,后来的首相梅杰,美国总统来老布什都做了一楼盘的代言,房地产的案例把京基的总统营销已经纳入案例库了。

  第二个京基是各大网络报纸最近报道的比较多,就是我们的深圳的第一高楼是京基建的,就是京基100大厦是448米,是100层,是深圳目前最高的一个建筑,所以这两个事情介绍,大家就清楚了解我们京基。

  京基是一直做房地产以住宅为主,2006年进入商业地产,包括收购铜锣湾为主,包括京基百大广场等等,专业的手机市场,京基在深圳购物中心最多的企业,我们在京基旗下有五加五星级酒店,包括餐饮,我们也已经开到北京的也是作为一个新的产业。

  综合体京基100项目是综合题,包含了写字楼、住宅、商业配套比较齐全。其实很多专家都谈了城市综合体,其实一个是蛮新兴的概念的产品,选择一些比较繁华的地段,京基100是在深圳最繁华的落商业中心区是罗湖区,具备很多的优势条件,无论是商业的氛围,金融机构的集中程度,包括交通的便利性,地铁1、2号都是在那里过的,全部是地铁贯通的,城市综合体一定在非常好的地段做,在城市综合体的结构上面,因为作为企业一定要考虑收益的问题,为什么有一个良性的发展,一定要有一个非合理的比例,住宅是解决资金回笼的问题,写字楼出售是解决资金回笼的问题,出去是出出租是长期投资的问题。在良好的地段,商业比较成熟的地段,商业的是受益是比较好的,作为一般的开发项目,商业物业是作为自由的物业,所以综合体解决是一个平衡的问题,一个是短期的受益,现金的回流,第二个是长期的投资。因为现在的地产不像90年代的时候,拿一个地肯定是赚钱的,现在建造的成本土地的成本很高,政策也不断的调控,所以风险肯定是存在的,所以城市综合体不是随便都可以做的。

  其实商业地产是一个蛮专业的,一定是从我们前期的规划设计和运营,最主要的是定位,这个是最关键的,所以我希望大家在这方面做一些交流。

  吴传鲲:那个购物中心,您多少年能收会成本?

  巴根:应该是10年。

  吴传鲲:那已经是非常不错的。好的潘总,潘总有一个非常华丽的转身,从万达到金地,在二三线城市的市场需要什么样的项目和商家?

  潘稻:我说一下我的思路,第一个角度不确定市场下的确定机会,先说机会,现在很多的开发商,一线和二线的,中国的经济和西方国家的区别是中国的优势在很多的二三线城市,这个让我们的经济有纵深,为什么金融危机中国的影响不是很大,就是因为我们有广大的二三线城市,所以我第一个观点就是在二三线城市绝对有非常大的机会。

  第二个刚才巴总说做综合体要在经济非常发达的繁荣的地区,我有不同的意见,因为以前我们有很多的经验,现在我们认为中国城市化已经到了转折点已经接近10%,第二个是中国的消费也进入一个非常好的时期从2009年的开始社会零售社会品一直在增长的阶段,标志着消费进入一个非常好的黄金发展时期,所以蕴藏在二三线城市的发展力,很多时候是因为我们没有提供好的发展平台,当时我们在宁波一个县做万达广场的时候,背面是工地,当时我们的招商非常的困难,都说那个地方不可能有商机,都说5年后再说,但是一年半之后万达广场的停车位已经不够了,告诉大家中国的二三线城市消费力是惊人的。

  这就创造了机会,但是机会之外还有风险,第一个风险中国的地区差异很大,经济发展水平差异很大,文化水平差异也很大,这些你就要考虑要你做什么样的产品,产品的类似是不一样的,北上广深你可以做写字楼,但是二三线城市的就不一样了。

  第二个是产品档次定位问题,这个大家可以比较的好理解,因为消费力是不变的。不要一味的追求高端和新,我们最近在西安做了一个项目,西安的说为什么不能做高端的,我觉得这个高端是普遍的,我觉得对于一个城市一定要定位。

  第三个对于每一个城市对消费者都需要判断,不要被gdp或者是表面的宏观数字误导给做出错误的决策,要对当地市场做精准的分析。根据实际的消费能力和消费特点来确定你的产品结构、档次和招商商家,一定不能追求高和时尚。

  吴传鲲:潘总已经讲的很详细了,我不总结了,我补充一下我的观点,我去过很多的三线城市,我发现不是一线城市面临城市更新商业的要求,实际上三线的城市也面临这样的要求,它面临全新的升级的需求,我想这些地方的商业地产是非常有机会的,但是问题是你一定要把好市场的脉。下面我想轻王总,大家都知道百思买2月份结束了在中国所有的业务,那么您从五星的角度,从王总这个角度谈谈,您进入城市的标准和门槛,再谈谈对二三线城市机会的看法?

  王健:非常高兴能够再这样的机会跟大家交流,我觉得今天的主题非常好,不确定市场下的确定机会,我觉得无论是今天的会议主题,还是今天上午一个小时的相互交流的主题,我觉得对所有的参会人员都是一个非常大的价值,尤其是刚刚听了前面几个嘉宾我也非常有同感,就是我们迎来了黄金的10年乃至于20年,但是市场其实是不确定的,机会是每一个人都有的,每一佳都有的,机会无限,潜力无限,但是每一个机会作为开发商来说,作为商家来说,是不是都能够在众多的机会当中能够属于自己,能够拥有自己,我觉得是对立的,包括今天上午黄教授说的,在过分的竞争之下有风险,这个也是这次会议的价值所在。

  刚刚潘总讲的案例我都参与其中,第一个是宁波,因为刚吴总讲到二三线城市机会很多,但是机会不确定。当时否定的宁波就是我否定的,现在很后悔。有一个是否定对了,最后决定不进入,这个是对的。当时我知道请五星请了三次,但是我没有去看,如果我去看了可能就是另外一个变化了。如果那个时候合作成功的话,说不定五星和万达就能合作成功了,但是这个是很遗憾的事情。

  我个人认为每个人的潜力很大,每个人都有黄金的时期,针对不同的市场还是要有不同的定位,尤其是二三线城市,乃至于四级的乡镇我认为都有潜力,尤其是浙江两省,大家可以看到乡镇的gdp和人均的收入程度,其实比很多中部省份的县乃至于二级城市都要高,因为五星主要是在浙江华东这一块,对这快得市场我们非常的熟悉,我个人的观点不仅仅是二三线城市,乃至于中国最发达的经济区域,都有机会和需要,这样的需求不意味着我们盲目的进入,一定是一个先进为主,在符合市场,符合当地消费习惯的前提下,包括体量和成本控制,符合这些前提之下有一个先入为主,刚刚潘总说的案例在万达那个地区就是一个先入为主,因为那个市场的消费能力很强,它是那里唯一的商圈,这个就是潘总的成功。如果在那个区域如果有两家乃至于三家我认为很有可能是大家都不起来。这个是我说的就是进入二三级城市能否成功,我认为成功的机会非常大。但是一定会符合当地的消费习惯,要有当地的消费的潜力,第三个是先入为主。如果潜力是可以容纳两个的话,那么第三个进入很有可能就是恶性的竞争,成功的机率就会大大的降低。

  由此我也想到了百思买的调整,无论是作为百思买来说,还是五星来说,我跟大家分享一下,百思买无论是模式还是顾客的体验,影响说跟国内的是完全不一样,是消费者非常喜欢的模式,但是为什么进入中国5年以后,在今年2月份把上海所有的百思买关掉,这个其实跟我们探讨的城市综合体很有很多的借鉴之处,第一个借鉴是美国任何一个能够进入中国在中国有无限的增长的机会,它进入中国以后是完全不变的美国模式,事实上是把门口一关,你在百思买的卖场里面跟在美国是一样的,包括商品布局,流程、商品的编码和代码都是和美国一样的,除了一些商品,比如说像cd和dvd不一样之外,其他的商品都是有的,但是为什么进驻中国没有成功呢?事实上它仍然是把一个不变的模式,一个自以为能够成功的模式,而到了一个应该加以调整和当地化的市场,实际上这当中也是一个主题,就是我们做商业地产,如果是开发商,包括我们做商家的,每进入一个地区和城市,其实也要当地化,适合当地消费习惯,适合当地规划、习惯、市场潜力等等一定要当地化,如果放弃了当地化,有可能会让我们有机会的,变成没有机会的。我想无论是商家还是房地产开发商,尽管现在已经有了各种的模式,万达的模式,新天地的模式,万象城的模式等等,但是一定有核心的东西,一定要跟当地的市场当地的竞争对手等等几个大要素结合,否则也可能是一个不成功的案例。

  那么在这里我想为什么现在百思买在中国的调整,这个品牌没有成功过,他把五星电器全子收入的子公司,五星电器代表百思买在中国加大开发的力度,一方面我们积极的寻求战略的合作,另一方面让美国也认可了五星的四种的模式。一个是大的模式,第二个五星在中国家电连锁是率先进入三线城市,这样的话,我们是最早进入的,而进入三线城市让我们也找到了在三线城市做核心店的模式,这就是我们第二个模式,也是举行竞争能力的。

  第三个就是我们在一线的大城市,除了旗舰店之外还不够,肯定还会进入一些卖场,在一些大的社区要有我们的模式,在一线城市的社区店的模式。

  第四个我们现在在做运用一种全新的模式,把百思买、五星乃至于国内同行优质的东西融合在一起,做四级门店,这个也是五星率先进入的,我们在江阴等等进入,也因为这四个模式让百思买非常的认可,也有四个模式针对中国不同的市场,所以我想不仅仅是对开发商有很大的机会,同时我们的商家也要配合开发商,不同的区域,不同的规模,拿出我们自己不同的东西。我就说这么多。

  吴传鲲:谢谢王总的分享。下面穆总,他是我们的老朋友,以前在商务部的工作,后来是资本家的人,现在是自己人,自己给自己打工,创造了和美公司,我们知道穆总一直是在内蒙。请穆桂总谈谈二三线的机会。

  穆健玮:看了这个主题不确定市场下的确定机会,我也是宋会长的学生,16天之后我们看到了非常繁荣的景象,从2005年开始我和沃尔玛实际上已经开始了所谓的三四线城市的布局,参与了很多的工作和很多项目的建设,今天的发展局势不可同日而语, 我刚才也听了一个老总的讲话,我刚才问了一下用四句话来讲,我们怎么去重新开始分工,因为我觉得原来是从沃尔玛学过很多的好东西,它们怎么布局等等,第一个是有计划的建设,不管我们是做零售的,做开发的做投资的要有计划的建设。第二个我们现在做事情跟10多前不一样,我们现在要有更高的眼界,要有看研究城市的规划,要研究交通,刚才香港的那个也非常好,研究中国的高铁计划,研究土地政策,要研究消费者,像吴总就是把好的一线城市二线城市的东西怎么样通过更好的加快对接,加快资源的转换,加快业态的引进,加快更好的城市生活方式向三四线和农村市场的扩展,工作深度和幅度更加大,眼界要更高,我们不管哪一个层级的干部,我们要虚心请教,这一点是我和沃尔玛合作这么多年,开了沃尔玛不下20多家。

  我们在2003年有一个设计,那个时候的眼界和眼光是不合适现在的,一部分的项目我们进行了重新的计划,因为城市已经产品了变化,我们不能让历史的错误延续,我们做新的项目的时候,我们就可以避免设计上的伤害。刚才潘总和我都是在一线做实操,有的时候回到厅堂的时候感觉有一点不适应,我刚才认真对待吴总给我安排的工作,我们讲二三线城市也好,因为中国的城市分布有一个关键的东西,实际上在50年代我就看了一个清华大学的教授做过中国未来的规划,再看中国现在的城市规划,我们先说省会城市,然后是交通主干大的产业带的区域中心城市,还有一个县级城市。一线城市有一些高端的城市综合体,就像吴洋同志不去玩,他去玩的我玩不了,我只能跟他学习,我在座的希望把他们做的东西迅速的移植过去,把沃尔玛合作伙伴,迅速的把消费理念整合到中心城市,时刻的体量,它可能是5万平方米,也可能是10万平方米,怎么适合怎么来,为什么老百姓有部分的时尚消费,像有钱的我们再来一点高端的消费,中国的区域太大,比一个欧洲还大。今天不讲模式,我们从制度来讲。现在我也自己干了,去年完全了华东的项目以后,我觉得学到了很多精细化的东西,稍微师从了一下吴老,我要做几个事,不确定市场下的确定机会,我到内蒙一个经济高度发展的区域,一个企业家张开双臂欢迎沃尔玛、欢迎大润发等等,但是对接太困难,他们的商业运营和理念跟不上,首先有人跟我说,要跑慢一点,灵魂要跟上你的身体,我觉得挺好的。

  在这个事情上沃尔玛在想什么,开发商不知道,开发商在运筹什么政府不知道,这个时候我把市长叫进来,市长把商务局长等等叫过来我们看,把这个城市定位,告诉开发商政府和沃尔玛要求你做什么,怎么去组合,开发商说我要建20、30万,我说你就建10万,然后告诉你沃尔玛放那里,百货放在那里,技术怎么对接,在我们迅速把这些所谓的规范、规矩做事的方法带进去,我觉得把模式带进去是小事,不管是万达的模式或者是别的模式,那个基本上是商业地产可以设定的东西,我们也不差,也是一个模式。但是不是要大的,合适的是最好的,那么在这个过程当中,同时也加快了土地资源城市规划、商业品牌资源迅速的整合。那么在这一点上,特别是是服务商做运营的要迅速树立正确的观念。在这个过程中不仅仅是是就一个项目要跟市长、区长翻脸,你的商业网点和商业布局,以前我在政府部门工作的时候这就是一个功课,把这些结合起来,整个三四线的机会是非常大,所以我就欢迎更多的品牌商家来跟我们对接,起码在一个区域,迅速建立一个整合的模式,知识的传播,而是要把整合到新的土地利用当中,加快城市的建设,这个也是一个好的试验,希望大家到我的地盘考察,我们也将近20多个项目,分布在内蒙古各个省会城市,希望更多的品牌商家,除了几个店以外,也特别欢迎餐饮、娱乐在我们宋会长带领下,带领广州的商家进军内蒙古,建设内蒙古谢谢。

  吴传鲲:下面请欧亚达的陈总,您的店都是开在二三线城市,所以我想请您谈谈一下欧亚达的发展的方向,或者是未来的机会和战略?

  洪万康:好的,非常感谢大会给我们家居行业来参加这个会议,今天的主题是不确定市场下的确定机会,我可以负责的说,家具市场是确定市场条件下确定的市场情况,因为家具卖场这个行业是没有得到充分发展的行业,还没有发育成熟还没有长大,对比百货行业,百货在中国发展的比较早,家电行业至少经过了20年的发展,家具行业真正的发展1999年以后才开始,真正意义的商品房开始以后才有了家具行业的发展,在座的都是领导,如果百货让大家报一下,比如说百货穿的服装,报10个、8个名牌都可以报出来,等于都可以报出来,但是谁能报出十个中国排名的沙发的品牌、床的品牌等等,没有人能报出来,这说明家具业是非常得到充分发展的行业。第一个中国是在城市化的发展进程当中,城市化率比较低只有42%,未来每年新增500万左右的城市人口,会带来巨大的潜在的消费。

  第二个中国的消费周期比欧美国家长,如果消费周期缩短的话,也是一个巨大的商机,所以中国卖场的行业发展的非常的迅速,非常的快,可能在座的很多的地产公司,跟我们行业的家居卖场有接触和合作,这方面的需求很大,单店的面积比较大,总店的规模也比较大,欧亚达在全国有27个商场,但是总经营规模在250万平方米以上,因为单店面积一般都是在5到15平方米,一年我们就要新开10家商场,每年新增100万平方米,所以我觉得很多的商业地产项目可以把家具类的卖场作为一个主营店,它能够消耗很多的商机面积。尤其是商业地产发展的初期,头几年当个区域还不成熟的时候,家具消费是最合适的消费,而且家居2辐射的距离比较远,百货商场是5公里,菜市场是1公里,家具可以辐射50—100公里,所以我觉得跟家具卖场合作是一个非常好的选择。

  第三个我们的行业由于发展比较晚,行业升级的工作还没有完成,所以现在国内50%以上的家具建材的卖场还停留在菜市场的经营模式上面,现在有一些企业进行升级改造,它的管理经营已经按照品牌专卖店的模式进行,但是还有大部分的建材家具商场的经营模式还是菜市场的经营模式,这个也是对商业地产一个期待和呼唤。我谈一下我对商业地产的体会,我觉得商业地产公司在对客户,包括我们做家具卖场的,包括大润发的,我们是你们的客户,我觉得一方面我们做商业地产规划的时候,我们要做到科学规划,第二个方面我们做到务实的设计,第三个要深度经营。我提这三方面的看法,我在接触商业地产公司的时候发现,这个楼盖好了,找不到合作伙伴,最后发现需要拆改的地方很多,最后不得不把很多的楼盘敲掉,造成了很多的浪费,我建议我们做商业地产的时候,先确定客户,按照客户的要求,行业的标准来设计,如果未来经营不善他不做了,别的人来了之后还可以做。这个对商业地产来说是节约了成本。第二个我觉得是在商业地产设计这方面对用户的需求多进行探讨和研究,量身订做我觉得这样就会避免一些施工当中成本的增加和沟通不畅对消费者购物造成的不便。第三个我觉得作为商业地产开发商,它既开发又经营,经营的程度不同,有的我认为是把出售作为他的最终目标,有的是以租为目标,但是很少有企业把商业地产作为经营者来对待商业地产,比如说商业地产我租给饭店或者是百货商场,经营好坏跟商业地产没有关系,因为是你自己做营销和管理,如果商业地产仍然把这个作为自己的利益增长点,对所招租的项目继续进行服务管理,它所增值的部分再进行利益的分配,我觉得会更好。我就说这些谢谢大家。

  穆健玮:刚才沈总讲的非常好,我提一个小意见,主力店一定要注意,这点要学习红星美凯龙,主力店入住对开发商来讲不是一个开发代表,实际上是共同建设这个责任体,一定是前期的时候就要派人来支持,要达到更高层面的支持,共同设计一个城市综合体,把你自己放进去,而不是到点了找一个招商的代理,一定要把规划做到前面,我们学万达学它发财做不了。就学它的订单对接和技术对接。

  吴传鲲:大润发在中国做的怎么样,大家有目共睹,但是在广东比较多的是在周边,我想请洪总分享一下,大润发应该是从长三角发展起来的现在在全国各地也有,您在这个过程中有什么经验跟大家分享一下?

  洪万康:要感谢主办方给我这个机会,今天作为一个研讨会也好,交流会也好,对房地产公司可以对接一些商家,连锁行业也可以更多的和房地产开发商进行对接,大润发这个企业,说实在的我们是一个不断学习,不断调整再不断学习的成长起来的企业,在座有很多的企业都是我们的老师,我注意到沃尔玛这个企业也来了,这个是我们曾经学习模仿的老一辈的,所以我们是一个小学生,大润发企业的经营团队,应该说是没有一个搞商业的,包括我在内,我是搞制造业的,所以我们这个团队完全是站在门外在看这个行业。但是我们研究了很久,我们感觉到连锁行业的核心是什么?它的工业管理有什么样的联系,他是一个标准化模具化的东西所以跟工业管理是有关系的。进入这个行业以后我们才知道这个行业的深度不得了,学不完的东西,讲到大润发有很多人问我,你是不是不在一线城市发展,主要在二三线城市发展,我说不是这么一回事儿,为什么?大润发原来发展的时候没有资格,我们的商业开发发展是有阶段性的,当时500强有机会,我是没有机会,因为上商务部有规律注册资金没有20亿不能作为试点单位。所以我们是有门槛,我们在夹缝当中杀出一个血路,我们站住了脚还没有被淘汰,我们当时是只要是有人的机会我们就去。

  今天的主题是不确定市场下的确定机会,美国造就了沃尔玛,中国可以造就很多的零售行业,只是我们是不是把这个行业研究透了,我在苏州地区开的特别好,我开了10家店,平均每家店的效益是至少4个亿,所以在苏州开店,我们整个公司听到苏州眼睛都会发亮,为什么好地方,因为我们的行业,我们的业态是买民生必需品,像很多的小老板是讲品牌的,我们只要有人,有这个需求我们就可以去,所以我们不怕穷,就怕没有人。但是在长三角是13万人,也可以考虑,是因为购买力的问题,刚才讲到零售行业,我从制造业到了零售业,早了大润发我也是最早的一个,我在这个集团已经是14年了,我享受了这个公司从无到有的过程,所以也学到了很的的东西,有生之年让我接受零售行业,然后从零开始看着他成长,我觉得是非常高兴的一件事。但是现在在跟很多的开发商接触的过程当中碰到了一些问题,比如说万达,我很喜欢他,我想他也喜欢我,他们我们无缘,我曾经在万达有一个合作,也是因为万达不要我,我利用这个合作项目我充分的表现给万达看,从签约到开店两个月时候,时间很快,我们也非常的努力,希望今后万达喜欢我,果然万达喜欢我了,但是最后为什么无缘了,因为我们走的路不一样,我们是以消费者为导向,我想的是为人民服务,他以中心为导向,他有沃尔玛的模式,他的衣服已经建好了,不管胖的瘦的都是这个衣服,这个很可惜,昨天我还跟万达讲,我还想跟万达合作,所以我今天来讲不是讲合作,是谈理念和想法,万达现在都是全国都有,各个区里面当老总,这个是万达对社会的贡献,而且这些人帮助很多的企业成长,但是万达为什么流失那么多人呢,流失率为什么那么高呢,这个是值得万达的老板去想的,因为企业是以盈利为主,中国讲的是以人为本。我劝导很多房地产的企业,你们如果没有营救房地产,不要盲目的进入商业地产,想好了去做,不要作为投资,而是作为事业去做,现在投资心很强,哪里赚钱就往哪里跑,所以大润发在批租土地的时候,很多的政府说土地100亩你全部拿去,边上可以建房地产,把它卖出去资金回笼,我说我不建。我们现在150家店有130多家店是我们自有的,过许过一段时间你们可以从媒体或者是其他的地方知道我们的价值,所以做任何的行业都有前景,但是做什么行业都要专著,当然民营企业需要多元化的经营,不断的累计资金。万达是把招商部门作为一个推销人,我的衣服已经做好了,后台已经设计好了,再找招商,反正租出去就是了,但是你有没有想过,今天你认为经营最好的,它不愿意做的话,你找经营不好的,比他差的做,是不是增加你的风险,这个问题大家在学万达的时候,我在想记住一个问题就是消费者为导向,我也是在以消费者为导向,汽车怎么进来?消费怎么进来?停车停在哪里?消费者需要什么,我天天想这个问题,想这个问题经营额就会上去。我说人民币这三个字写的多好啊,把人民写在前面,把币别在后面。人民来了,币就来了。

  我曾经到南京的万达去,半个小时没有找到沃尔玛的门的,这就是有趣的事情,这样去找多不方便,但是你的想法你的主业,你是吸引客人的,让你其他的店都晃完才找到沃尔玛,这个是错误的,所以一定要以顾客为导向,任何家房地产开发商如果搞不动产的话,你一定要想我是客人我喜欢不喜欢,如果客人不喜欢,那你错了我就不根据这个建,刚才几个老总讲的特别好,我跟他们的想法一样,先招租。千万不要把房子建好以后再招租,你一定要找到你认为需要的商家过来。不要说主力店,要去听听饭店经营店的需求,我们是学习万达的,他的东西跟我们是不一样的。所以他的经验我不要。

  曾经家乐福在西安一家店关掉了,因为这个死人的东西,我希望自己不要犯这个错误的,所以好的店铺我去看,关掉的店我也跑去看了,因为我它关掉了,我要学习它错误的地方,然后吸取教训。大润发天天在学习家乐福,只是家乐福在开发能源犯了错,我碰到我们很多的同行,它为了数据把自营面积缩小,因为自营面积原来的数据已经制定了,把外租面积扩大之后,这个数据就好看了,但是你要知道你主营的东西,你自己的本业的东西做不好,综合超市的定位是什么,都是卖的民生必需品,你自己的东西做不好,做外租的东西,这个是房东的东西不是我的专长。,所以租金不是主要的,上一次开的会,他说绝对不要以租金为导向,而是要以经营为导向。我可能讲的比较多了。

  吴传鲲:我先说一下我的观点,是最坦诚的一位,关键是潘总,作为万达的管理层,一定要回应一下。

  洪万康:我们曾经谈过,但是后来我们没有结合,它也离开了,但是我希望今后可以结合,因为你离开了万达的框架,你的领土更大,因为万达还是老板讲的算,如果一个企业老板讲的算,很危险。
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主持人:亲爱的来宾朋友们,我们下午的论坛马上要开始了,请大家回到座位上面谢谢。尊敬的各位领导、嘉宾、朋友们,大家下午好!欢迎再次回到商业推动地产论坛第六届年会的主会场,我是谢斐斐。今天上午的嘉宾给我们带来了精彩的思想盛宴,下午的环节也是非常精彩,接下来要进行的是下午论坛的第一个环节:主题演讲,主题是“沃尔玛中国的发展战略与选址标准”,有请沃尔玛(中国)投资有限公司全国地产开发高级总监聂明凯先生!

  聂明凯: 大家好,很抱歉因为我的中文不是很好,所以我的演讲会用英文。感谢刚刚行业的领导对沃尔玛的充分肯定,看来大家对沃尔玛的了解非常多,也非常感谢组织大会给我们这样的机会,让我们有机会在这里跟大家分享沃尔玛开发战略。我们主要的分享的内容有我的个人电解个,沃尔玛沃尔玛国际部,沃尔玛中国业务扩展业态,业务发展部,地产开发等等。

  我叫petr而nemec不确定市场下的确定机会,拥有超过22年国际地产开发经验,我于2009年加入沃尔玛,在加入沃尔玛之前,在麦德龙中国及印度公司任职5年,在麦当劳欧洲公司工作12年,在布拉格项目管理设计院工作4年。

  沃尔玛公司由美国零售业的传奇任务山姆·沃尔顿先生于1962年在阿肯色州成立

  目前沃尔玛在全国15个国家开设了超过9000家商场,下设60个品牌,员工总数210多万人,每周光临沃尔玛的顾客达到2亿人次。

  2011财富年度销售额达到2190亿美元,2010年沃尔玛公司再次荣登《财富》世界500强榜首,并在《财富》杂志“2010年最受赞赏企业,调查的零售企业中排名第一。

  沃尔玛在巴西、波喜歌,加拿大日本、英国等于的门店。

  1996年在8月,进入中国并在深圳开设第一家商店。

  2002年2月在深圳建立沃尔玛全球采购办公室。

  至2010年沃尔玛在中国够设立5家配送中心。

  至2010年沃尔玛在中国的店面总数已达到224家,其中有6家为山姆会员。

  沃尔玛在中国经营的业态有山姆会员商店,大卖场,惠选折扣店,社区店和惠选超市。

  沃尔玛连续第七年被选为供应商恩满意的连锁企业,2009年3月沃尔玛入选翰威特2009年中国最佳雇主2009年5月获得中国绿色经济大奖。

  我们也承担了很多的社会责任,我们支持之内消费,可持续发展我们回馈国际社区。

  这是我们门店的陈列,省钱省心好生活。

  业务发展部门在全国拥有400多名员工,我们地产调研团队,区域地产开发部,工程设计,我们也还包括有店务规划部,租赁部,客户管理部以及我所在的开发部。这些团队会跟我们一起把我们的项目办上我们的计划,同时获得审批,最后开业。

  我们开发部与沃尔玛内部的精英团队合作,也与外部的专业咨询团队进行合作。

  最重要的一点是自2010年沃尔玛调整了战略,我们不仅仅可以租同时也可以购买,我们可以从政府手中购买土地使用权,同业主购买业务和现有的租赁门店。

  沃尔玛给开发商带来的商机,我们当中有多少的开发商可以购买到低价的商业地,我想很多人对这个有问题的。沃尔玛在华投资策略决定了我们长期合作伙伴关系,同时沃尔玛是一家值得信任的合作伙伴,我们也讲严格履行合同,我们的合作可以提升您同项目物业的价值,我们的门店可以使该项目聚集更多的人气。

  沃尔玛合作伙伴的要求,丰富的商业地产经验,资金雄厚,可以保质保量按时完工,为双方能够长时间合作,双方必须就策略预先达成共识,良好的业态组合,专业项目管理团队及招商代理公司来聘用顶级地产咨询顾问进行物业管理。

  主持人:感谢聂明凯先生的精彩演讲,下面进入论坛的第二个环节:高端对话,主题“中国商业地产开发的路径选择”。

  有请嘉宾主持:北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮先生

  对话嘉宾:

  深国投商用置业有限公司副总裁王铁明

  银泰置地(集团)有限公司副总裁王锐

  北京国华置业副总裁黎明

  上海智富集团副总裁耿乃兴

  中粮置业商管公司副总经理刘阳

  九洲远景商业管理机构战略研究顾问副总裁许焕升

  易城中国总裁祝惇若

  香港德盈集团董事、南京虹悦城购物中心总经理吴正梅

  有请嘉宾主持:北京和美商地投资管理有限公司董事长穆建玮先生

  穆建玮:上午有亮点,我们洪总他的看法和潘总pk了一下,也是行业发展到今天的多项选择,我们现在是n次元,我们可以在更广阔的空间里面对资源和开发的经验和模式和其他的生产力要素进行整合,这个是一个行业进步的现象,那么我参加过几次论坛,是一个高度务实的论坛,大家可以有效的交流自己的经验,进行全方位的审视和对接,特别我们能够在统一时间请到这么多重量级的嘉宾,我下午就指导一下对话主题,叫中国商业地产开发的路径选择,我想轻嘉宾记住,是开发的路径选择,侧重点是在开发上,开发的内容从不同的角度讲不一样,从开发商、零售商和投资人、政府的角度讲,牵涉到的问题和层面都不一样,也牵涉到规划、资源投入、投资的预算产出等等,当然在路径选择中我们也不会忘记在行业里面,像万达这样的企业在2001年开始进入到比较成功的走出了一条快捷的道路,不管怎么评价,他在适当的时间段做了正确的事情,任何事情都是变化的,都是在不断的探索中,更多的新秀,不管是一线、二线、三线都在思考更好的产品满足市场的需求,更好的市场与城市更长远的发展和规划需要。今天我们轻到这方面的嘉宾,我相信对这块感触比较深的,就先请王铁明先生,我们是2001年的时候认识的,在2005年的时候就合作了,我们在福建合作了一个沃尔玛的综合体,去年我们在华东地区做了6个店,开业的都非常的成功,从产品的类型上面有很多的瑕疵这个是时代造就的,今天王总是在深国投商,按照它的定位来讲,是商用置地这一块,主打三个品牌,一个是深国投广场,一个是新意城,一个是印象城,经过一年来的布局,我们请王总介绍一下,深国投的发展。

  王铁明:感谢大会给我这个机会,我想讲我的观点之前,先澄清上午的事情,因为上午的对话之间,牵涉到我们跟沃尔玛的事,因为我在场,但是当时说的一些情境和事实和实际的事实有很大的出入,但是我想我们不要再对话节目中,互相之间再去说和对话无关的事,所以上午说的一些正确的东西大家要理解,错误的东西我要说明很多的东西是不对的。因为沃尔玛现在的高级总监是后来的,不了解当时的情况,其实说到沃尔玛的情况跟实际的情况是有区别的,结合今天的对话的话题,我想谈谈我自己的看法。

  首先我谈到的是路径和模式,对于商业地产开发来讲,如果你已经商业地产做了很长的时间,你可能聊你的成功经验,也可能你继续在摸索你的成功经验,如果你刚刚要进入商业地产这领域,那么你具备哪些能力,第一个你有没有一个模式,这个模式你可以说借鉴现在的中国成功或者半成功的模式,或者是在国际上成功或者是半成功的模式,你也可以根据自己的生活文化经验创造一个新的模式,目前我的一个评价就是在中国商业地产的发展,包括购物中心,包括城市综合体,我觉得都是在一个非常初期的阶段,严格来讲还没有进入,就是正在摸索和探索的阶段,所以很多东西,大家不要觉得就用同一种模式,有一些店就变成了购物中心或者说是城市综合体,觉得应该把思路放的更款一点。

  第二个就是要看看你自己有没有这样一个管理团队和社会团队做这个事。

  第三个虽然不重要,但是也很重要,有没有资金。

  这三个方面我觉得你确定你的模式是最重要的,其次就是你要考虑你所处的环境,今天上午听到许多嘉宾都讲到了一线城市到四线城市,我觉得上午有嘉宾讲的非常好,实际上有人集中的地方就需要购物中心,并不一定要在一线城市,但是我不同意另外的有一些嘉宾讲的竞争非常的激烈,不要在一线城市,我觉得一线城市现在的购物中心,有一些中等的或者是偏下的会逐渐的被淘汰和更新,还有一些新的模式会出现,其实今天上午也有嘉宾介绍的文化概念、娱乐概念的购物中心,还有很多的的。我们需要更多的服务,我们有没有更加新颖的购物中心出现,我觉得是完全有可能的,而且是在一线城市,甚至是在一线城市的热点地区也是有可能的。

  还有一个要考虑中心的位置,次中心的位置和新区,这里都有不同的发展的考虑,就是不能够千篇一律。

  另外一个我觉得更多的要考虑当地的风俗习惯和民风,我们在中国可以看到东面和南面的购物中心发展的比较多,西边和北边相对来说有一个递次的减少,在西边和北边对于当地的民风和当地的风俗习惯和东南方向沿海地区是有区别的。我总结了四个方面

  第一个中国的购物中心是属于初级阶段。第二个目前来来说模式比较单一。第三个重复过多,基本上大同小异。最后一个就是现在做一些发展和设计的人,前瞻性没有上来。我想提出一些我的想法,但大家在今后的发展上面,能够更深层次的想,跟我前面讲的模式、经济等等结构是很复杂的,我只是说建设性的,谢谢。

  穆建玮:深国投以前更多的是一个投资商,实际上转型以后更加专注于开发和运营,成为了一个真正的投资商兼开发运营商,我们也希望深国投特色化、精品化、差异化能够做很多的产品。

  王锐同志也是一个老朋友,以前在万达有丰富的经验,到了银泰之后,大家印象当中有银泰百货,银泰的高端物业,银泰在全国也在进行二三线和三四线城市的布局,有的时候王总的行踪有一点诡秘,我们想问王总最近在忙什么,结合今天的路径选择,给大家吹吹风,找到更多的合作伙伴。

  王锐:刚才王总讲的我非常赞赏,从我个人来说,决我觉得我还有两点补充,除了有传统的模式之外,有资金的保障之外,人才的储备之外,如果要做商业地产,你的管控的体系,这个是非常重要的,而且是很多可能已经进入了这个产业和即将进入这个产业的会发现这个是面临的最大的问题。

  第二个很多开始进入到这个行业的人,招商比较困难,跟你在商业资源上面的积累有一定的关系,我做了万达的项目之后,我觉得实际上商业地产真正重要的是后期的营运管理和经营,如果没有这样的管控的强有力的体系,经营管理不懂的话,进入这个行业是很危险,这是我从我个人的经验上面补充的。

  从中国目前的商业地产的发展来看,尤其是住宅地产受政策的影响大一点,所以风险强一点,很多的行业都转向商业地产,银泰集团也是从去年开始,以前的主要的主业是百货,现在也是进入到商业地产,我们目前开发的渠道来看,二三线城市,实际上我们一线二三线城市都在同步的开发,都在找项目,银泰将来推向市场两个产品,一个是银泰中心,这个是一线城市比较核心的商圈这样的项目。在一线城市的非中心的商圈,或者是二三线经济发展的地方,我们退出的银泰的另外一款产品,是城市综合体的项目。银泰也是很多的商业地产开发的途径,一线城市不是没有机会,还有很多的机会,很多的一线城市,原来的商业的核心是单元的,就是说是一个核心的商圈,随着经济的发展,一定会像北京和上海大城市一样,是多商圈的。一定会有区域性的商圈的产生,就为我们企业提供了机会,为新的城市的发展和旧城的改造这个都是一个机会,随着国家发展的态势很多的二三线城市实际上也具备了建城市综合体的条件,我觉得真正影响到商业地产项目进入到二三线城市可能是人才这方面的问题,因为我们原来有一个银项目已经遇到了这样实际的困难,这个是我的一个体会。

  另外刚才也讲了现在有很多的模式,比如说做的比较早一点的万达的模式,确确实实我觉得这个没有一个定势,万达模式的通用性的问题,我是从2007年到去年年底,是万达的第三代的城市综合体,步行街的招商和筹备的工作,我觉得跟王总讲的非常对,企业的资源在哪里你有什么样的资源,你要根据你的资源确定你的企业发展的目标,不同的企业发展的目标是不一样的,万达是要快速的复制,有一些企业是在重要的城市做点的分布,是不一样的,所以产品的模式上面是不可能照搬的,我自己有一个观念,企业的文化一定是老板的文化,老板的性格和成长的历练过程,决定了这个世界有什么样的价值观和行为,所以不同的企业不同的老板企业文化肯定是不一样的,我相信也很少有企业像万达这样强有力的执行力,当然也有好的方面,开发的速度比较快,团队协同作战的能力比较强,但是它可能也有它的弱点,所以我觉得模式上一定是根据每一个企业自己的用友的资源还有你的目标,你要做什么。不同的企业一定是不同的目标的,我就从我自己的从业经验方面,从目前国内比较大型的企业,在一二三现城市拿地的方向,包括银泰未来推向市场的产品的情况给大家做了介绍,谢谢。
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穆建玮:非常感谢王总对银泰的一些介绍。北京国华置业创造了北京第三个商业中心,在那样的环境里面,北京有它的先天优势,但是它的成功除了大家看得到的以外,克服了很多的困难,包括资本的置换等等,在北京党中央的眼皮下面,但是它成功的把先进的理念、先进的品牌,先进的品牌组合代入了北京,也给商业地产立了一个商标。黎总业介绍一下对商务综合体旅游综合体的理念,要建就建城市最好的产品,打造城市客厅,以生活导向和品牌导向比较高端的城市综合体,这个高尚理念我们在一线城市比较接受,在贵州他们是怎么理解和安排的,我们请黎总。

  黎明:谢谢大会,各位专家和同仁大家下午好,大家让我分享一下,华贸中心成长的途径和现在的状况,国华置业是10年前起步的地产公司,起步就是房地产开发,当时建的时候并不是这样安排的,当时定的是建筑集群,当时10年前国内还没有对城市综合体研究,这么多业态出现长安街上面,广告语怎么打,诉求怎么说当时没有特别的模式和定律,当时对华贸中心的定义就是建筑集群,就是两座酒店、有住宅、商业街、购物中心、写字楼还有一个主力店,随着国家城市化发展的进程,逐渐有专家研究城市综合体,华贸中心就成为了真正的综合体,华贸中心10年前规划的蓝图,在三年前得以实现,很多业内人士说,现在建好的比当初的效果图还要漂亮,华贸中心所有人都是以挺欣赏的眼光来欣赏这个作品,所以这几年国华置业也在安排就是环渤海、换珠三角和长三角,根据地区的不同我们选了三个作作品,环住三角我们做了一个惠州的华贸中心,跟北京是一样的。换珠三角,做的是旅游综合体,就是高尔夫别墅,渤海地区我们有一些跟市政府做的城市改造项目,这个在北戴河项目。这4年这4个项目已经陆续在社会上有一些宣传和报道,特别是北京还做了一个生活综合体,就是住宅加商业街。整个国华置业10年的发展,项目不是太多,但是每一个项目都是一个精品,我们的理念就是做商业地产的时候,首先我们选择的道路肯定是很曲折的,我们自己也知道总结下来有三点,我们自己感觉到我们面临的定位的挑战,做每一个项目,我们在北五环做了一个商业街的项目,我们内部讨论的时候就说五环不要做商业了,招商和定位都很难,但是作为公司的战略发展来说,我们一定要做一个符合北五环地区的一个项目,现在这个项目是外国设计师设计的,今年年底开工,招商很不错,作为其他的定位,当年北京的定位也是如此,北京当年的定位在我们的定位我们现在城,就是一个高端的商务中心,写字楼也是北京最顶级的别字楼,我们现在是每月每平方米300以上,而且出租率很高。入住率是100%,整个华贸中心是1200个品牌,我们给大家的理念是什么,是应有尽有,所有的客户都能享受到各式各样的服务和需求,我们做这个项目的时候,到目前为止还在往里面投入,把每一个东西,像建筑、绿色、等于都投资到环境当中,我们还在持续的经营,华贸中心的每一寸土地,我们后期的管理是持续的。

  第二个是资源整合的挑战,在北京华贸中心和惠州都遇到了,我们是怎么处理的,我们做设计请的是国内和国外的设计师来集中打造一个作品,在北京用的是英国本落亿(音)的公司还有日本的公司,都参与到实际的建造当中,还有台湾的一些日本设计师。这种资源的整合对建和作品带来了很大的效益和影响力。现在北京的华贸中心已经是一个作品,现在在惠州做的项目仍然是一个作品,我们2008年开发建设的,到现在为止招商已经结束,这个月4月29号我们要举行前期的开业,其实去年我也参加了商业地产会,去年参加的时候,我还不是那么的理直气壮,当时的现状不允许我们惠州的项目怎么样,今天我可以告诉大家

  第三个我们有一个特别强有力的团队,这个是国际化的团队,我们这个团队里面来自全国各地的优秀人才,也有国外的,目前为止我们为了把惠州的华贸天地经营好,我们已经引起了日本的人才和大家一起进行商场精细化的管理和服务理念的提升,我们希望我们每建造每经营的一个项目和一个产品,为这个城市和社会提供最优质的服务。所以刚才主持人说的华贸建的就是一个大客厅,确实是如此,我们在惠州建的这个项目,业态丰富,比北京那个有创新,应该说在三线城市达到这个水平,我们还有另外的三点体会,我们做的商业地产一定是有责任的地产,就是我们建造的项目和产品应该是精品,是能够对城市负责,对历史负责,对社会负责,应该是50年不落后,我们理念是100年建筑不落后,以后我们去参观还能够看见几十年留下的作品还能够如此经典。华贸的理念也是如此,我们一定要做有责任的地产商。同时管理团队也逐渐向国际化的方向发展,我们觉得只有基于这样的很好的理念,很好的团队合作和配合的基础,才能够持续的稳定的很好的向前推荐和发展,商业地产对一个城市的贡献是很大的,城市的发展离不开商业地产,商业的发展离不开城市的需求和它的提升,那么每一个商业地产都会为一个城市提升和升级换代做出它应有的贡献,我相信在座的各位都是抱这样的目的的。谢谢大家。

  穆建玮:没有的解渴,黎总显示出了大家风范。同时他提出了资源的挑战、定位的挑战,团队的挑战,她改变了对商业地产的认识,不温不火,非常冷静,得出来的知识和经验反复比较,我觉得我跟黄董事长也有一个交流,为了一个规划,为了一个图纸,为了一个人才,如果是没有比较之前,用2、3年,会继续往后延,一个环节解决不了,都不急躁,要做精品和正品,因为时间关系,耿总是要造城,我们让耿总把造城计划公布一下。

  耿乃兴:谢谢大家,我记得有一个朋友讲论坛两个字,论就是一个人拿了一把刀说话,讲什么呢,讲天上的云等等,今天给我这个机会我业介绍一下我们公司的项目,两个项目,第一个在上海的中环线边上,总的开发两是200万平方米,其中住宅一期30万平方米,稍微弱一点已经全部做完了,但是还没有卖,二期我们今天是开工建筑面积是40万平方米,这个是一个城市综合体,两个酒店。三期四期准备忙在一起做,2011年底开始做,这个项目我们定位叫上海智富,是一个住宅加城市综合体加产业地产,我们这几年拿了一个地,一直在思考做什么,所以我们就想加一个产业,产业加什么呢?两个内容,第一个是服装,是以服装产业为主导,加上研发、设计、服务、贸易和展示,包括一些论坛,因为旁边有一些酒店和办公楼,这个做法我们不是首创的,美国有一个非常成功的项目。70年代开发的,这家公司在上海开发的世贸商城,世贸商城就是这样的方式,但是我们可以往前走一步,因为世贸商城没有做酒店,我们配了,所以第二块服装这一块应该能做。

  第三个我们再有一个创新,我们想做医疗设备展贸中心,目前全世界没有,实际上是一个高端的专业市场,比如说ibm、惠普这样的生产高端医疗设备,卖设备和买设备的中间的环节太多,我们想作这样的东西,报告商务部已经批示了,上海市政府也很支持,我们也找了政府部门和海关,找到国外一些做医疗设备的专业厂家,最后我们的结论是可以做,我们做的同时有两个城市的政府在城市的中心,原来的会议中心,把会议中心拆掉在那地方也要做,这个呢我们就跟这两个城市同步,我们想在上海在中国的高端医疗进口量达到70%的上海做这个平台。

  沈阳的更加简单一下,是6000亩地,是一个专业市场的集群,县建材、家具,沈阳项目去年刚刚开工,相对来说,上海我们花的精力多一点,产品也比较成熟一点,现在公司也开始在西安武汉成都也寻找做同样商业综合体,回到今天的论坛的主题,银泰的王总有两点我非常的赞成,我们这个公司在选择路径的时候我们也想过同样的问题,我们冷静下来觉得这样的路径不合适我们。

  第一个我们认为万达这个模式是要快速复制、快速连锁的路径,中间还有一个非常重要的环节是一部分销售,这个模式更多的是追求量而不是质。它追求的是开发量。而我们大部分开发商我们有一块地,去把这个地的最大价值挖出来,把这个项目做到极致,所以我们的出发点是追求质的,像万象城、大悦城,像今天国华的模式是特别合适的。要追求质,我们看他们是怎么做的,万达是自己建一个设计院,自己建一个招商团队,像万象城是大量的采用引进好的合作公司、好的设计、好的招商好的运营共同打造,所以我们的做法我们尽量是有一块地,请好的策划、设计、运营、招商,我们一块打造一个好的项目,这个是我的发言谢谢。

  穆建玮:今天下午没有那么多pk,但是大家看到都是非常重量级的嘉宾,大家非常冷静的告诉大牌企业开发的他们的途径,过去我们行业是开放拿地,现在的开发商和投资运营商在商业内容的分类和商业内容中寻找市场的精细化,就是以商定产,来寻找不确定市场下的确定机会,这个多半是生产资料流通等等实际上都是商业地产的需求,只有满足需求,这样的物业,这样的项目可能才是真正有吸引力的,而不是简单的像过去基础调配,开一个超市这样的年代,所以要在更大的市场空间里面进行商业的识别,以商业为导向,满足商业地产是一个非常明显的标志。

  同时我们今天还特别轻到了刘阳副总,中粮的标杆作用也行业里面也是非常至关重要的作用,它们的发展路线也是与众不同,去年公布了二次大悦城目前以后在建设的过程当中,同时他们也是一个有明确上市目标的国家的标杆性的企业或者是领头羊,请刘总介绍一下中粮目前的发展状况,和对目前整体商业地产快法路径的指导意见。

  刘阳:我谈一些个人的观点,首先提到开发的模式,刚才王总也提到了,我个人认为目前的开发目前是现在几个,一个是地产开发为主,像万达等等,这个是一个模式。第二个是以旅游地产为主,就是华侨城,还有正在开发的比如说上海的迪士尼,这个是很大的产业,这个是一个发展的模式。还有一个是从传统的商业转型到购物一体化的模式,包括王总的银泰百货,人才、投资运营方面有很强的优势。特别也有成功的案例。归根到底这几个模式是强调的定位的模式,比如说大悦城定位是18—35岁的城市的年轻时尚的消费,特别是包括二三线趁势中产阶级和白领的消费。

  各种模式上其实也不存在相对进攻的关系,比如说美国的购物中心都是一个起跑线上面,各有各的跑道都是有区别的。

  开发模式的选择不外乎国外的成熟的市场。还有一个是交通环境在选址上面,比如说交通、地铁交通枢纽建设方面有很高的要求。还有一些特色,比如说来美国的养老的街,基本上是国内的参照国外的多一点。

  第三个中国在商业城市化建设,因为政府解决了地产商拿地,好多是转型过来都做了。

  还有地方政府它有它的规划项目,比如说政府的业绩考核,舆论的引导,广州城市的发展规划,也是促进了地产双方的发展。第三个是现金流。所以我觉得开发的根本点是以现金为主的。

  转型也是一个经济的方向,品牌上开发的特点,还有一个零售品牌商,原来理由碰到零售的审查,长江以南都不做了,不可能说是覆盖层面,所以我就做长江以北的市场这个很大了,当然现在越来越多的品牌问世了,还有消费者的需求,特别是这两年二三线城市的发展特别快,从单一的一个商业中心,现在慢慢的向扩展,慢慢的有新的商圈,慢慢的市场份额也多起来了,机会也就越来越大了。

  再一个我们也是一个逐渐的发展方向,特别是西单大悦城的成功是一个标杆,西单大悦城是逐渐的往下演变复制,这个是一个特点。

  再一个我们在二三线城市发展的每一个大悦城包括我们建立的,刚才也提到了请好的设计公司,包括一些好的国际代理公司来参与共同开发建筑的特色,包括还有一些好的品牌商来参与,形成购物中心发展的自身的特点。这也是一个发展的方向。

  包括从消费者角度上面,比如说西单引进了很多的苹果品牌,苹果开业的时候头48个小时已经在门口排队了,开业当天有2千人排队。包括下周开发的网络化和智能化的购物中心和手机结合点,进行虚拟的网络购物的平台。

  再一个我个人强调购物中心的建设开发是一个系统化的建设,要结合企业的发展目标,第二个做购物中心做商业一定要考虑到一定要交一定的利润,利润点是在成本控制,投资风险、股东权利,这个都是要求的。

  第二个谈到商业开发是一个全产的,简单的是购物中心建设,希望通过多方面的包括前期的拿地开发,住宅的限制,招商、运营,前期的定位是很关键的,这也是我们开发建设。

  比如说电信这方面,比如说运营管理、招商管理这方面给一些好的养伤期,这个要根据市场调整,最后我们谈到购物中心建设是一个团队的建设,它需要一个企业有强有力的管理团队,还有人才的培养建设。要不断的进行培训教育,包括和国外进行交流。同时作为一个管理者,是需要3—5年的培养,才能做一个好的管理者。

  最后提到购物中心的建设需要各方面的人才,它是一个综合的建设,不是某一个人或者是某一个领导,所以我觉得在座的各位做商业地产开发一定要做大做细,做出一个学习型的企业,最后购物中心才可以做好。

  最后每一个要做一个有责任的人,对企业有责任,对社会有责任。
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穆建玮:今天时间比较紧,大家都放下手里面的工作,咱们就多给一点时间,大家说好不好。刚才刘总代表企业对路径的选择告诉我们一个方法论,他只讲了三个纬度,更新了我们的对城市综合体的狭窄的概念,首先是城市规划里面的一个纬度,再一个纬度经营的程度要满足于市场,或者是未来的需求,另外一个纬度在资本层面管理层面投资层面上,这又是一个纬度,所以城市综合体应该是城市一个街区,或者是一部分宣传,最后通过市场和各地管理的办法推出来的产品,我想这个方法,严格的理念,所以我们学到很多。

  我们香港德盈集团成功进入大陆之后,是做的非常成功的,请吴总对目前的南京虹悦城其他盘的一些好的理念跟我们大家分享一下。

  吴正梅:我们企业做的产品我就不多做介绍了,我主要想谈一下组委会布置我的一个任务,大家已经讲的很详细了,我围绕谈一下,商业地产开发的途径各位谈的都比较细,各个方面都有,我想讲这个方面,我们有不同的商业顶级、不同的定位和产品,我们在想所谓的快法模型,上午大家也谈了很多,比如说订单的量身定做,更好的合理的规划我们的业态。我觉得这个是对的,但是我觉得为什么要这么做,这样是满足了商家的需求,但是只满足商家的需求是远远不够的,所以我们提的思路是要营运指导下的模式,就是未来我的云营运模式和资金的收取方式是什么,对其他产生的投入,我希望消费者在记忆里面留下什么,我就要做设计,留下什么样的感觉和会议,这就是未来我们要做的,就是在模型机里面做一下,我们需要什么,需要什么样的空间和尺度,这就是未来营运需要的。

  比如现在讲的vip的系统未来做服务,这个信息怎么跟你的系统和管理软件流通,我们围绕人流、物流和信息流怎么配合。做这样整体的结构,我会根据未来的需求,服务的尺度再设计,哪一些设备是监控,哪一些设备只监不控,这个跟你未来的液体的布局,和你的完整的规划考虑的。所以我再想,我想补充一下,我们的开发模式不仅仅是是量身订做的,也是在运营模式下做的。这个是我想表达的。

  第二个我们讲的是营运的模式,现在万达的模式比较热点,我想营运模式怎么盈利,我们经过镇痛之后,需要可塑性产品,在宏观调控下我们的住宅能够做一个支撑途径呢?这个是值得很多的开发商思考的,我最近的一个项目是35万不,调控对我也不是特别大的影响。如果未来在住宅市场的调控下面,这个是否能作为一个途径,我们对各种主题越来越精彩的时候,政府是否还会出台其他的政策,所以我觉得这个是需要一个途径来支撑的,否则靠单一的盈利模式我觉得是脆弱的,这个是我想补充的两点,我觉得以营运为主题的话,一个购物中心开发招商只是一部分,营运才是我们的重点。接客的能力,其实一个购物中心每一个地方是有表情的,是跟客人有交流的,这个东西的后续运营是一个非常核心重要的一方面,所以我强调购物中心在前期规划一定要在后期运营思想的指导下,这样能满足未来营运的需求。

  穆建玮:吴总和黎中两位是不同的精风采,相同的效果,刚才讲黎总是大家风范,吴总是在经营美丽经营人生,非常的精彩我很受感动。我也希望我们吴总期待吴总彩虹的美丽。

  刚才是几个大的开发商,她们跟我们分享了他们的理念等等的理解,对行业有非常丰富的作用,对产业链条的服务当中,我们的一些策划单位,服务单位,特别是重量级的嘉宾也来到了现场,一个是九洲远景商业机构许焕升总裁,还有一个是易城中国的祝惇若,他们会就中国的开发商的理念、方法、愿景上面来表达一下好的服务模式,也让我们的开发商多听听你们内心的价值和你们更希望全产业链的好的服务模式,来达成我们更好的路径选择,先有请许总。

  许焕升:我想从另外一个角度聊商业地产,毫无疑问近期或者是未来商业地产都是投资的热点,我们从一线的住宅开发商的动作也可以明显看到,比如说金地已经宣布了未来5年600亿商业地产的目标,接下来万科、保利地产都会在商业地产领域都会有很大的动作出来,从现在商业地产的人才的流向看,我们也可以看出,商业地产现在很热,所以为什么说今天在这个论坛上面会有一个关于商业地产的路径选择的一个话题,我想在谈路径选择的时候,我们有必要先了解商业地产发展的未来重要的趋势,比如今天大家提到很多的从一个一线城市到二三线城市投资的转移,这应该是目前和未来明显的趋势,我们现在已经有专业的商业地产的开发商已经针对二三线市场来设计它的产品,目前也正在快速的扩充当中,这应该是一个很重要的趋势,在一线当时还有一个另外一个趋势,由于城市中心的拿地成本高了,竞争比较激烈,接下来一线城市多商业中心的格局会更加明显,我们从商业比较发达的上海的商业格局的变迁也可以看出,在一线城市里面商业中心格局正在加速的形成,从未来商业地产的发展趋势来讲,还有一个很重要的方面就是品牌化的浪潮是势不可挡,我们从过去几年比较成功的来看,他们都是拥有一个比较好的品牌,有一个比较标准化的产品,比如说大悦城,包括华润,包括一些社区型的小规模的商业其实目前也正在发展当中。所以说在未来商业地产发展来讲,你有没有一个过硬的品牌意味着你对消费者有没有号召力,这也是一个非常重要的趋势,未来来讲,这个比例在未来5年有一个提升,有一个租售比的问题,可能跟开发商实力有关系,跟中国融资渠道和融资方式比较单一,缺少退出的路径是直接相关的,像保障房的领域已经在开始试点,而且在境外的资本市场联动方面政策也在不断的放宽,这个也是很重要的前提条件,你具备了资金的实力才可能有持久经营的模式。

  在未来发展当中汽油第三方专业服务机构的发展,随着市场细分化趋势越来越明显,像专业的网络信息服务商,像九洲远景在产品概念定位招商领域的服务机构都有一个很大的成长空间,这些专业机构和开发商之间会有一个紧密的合作,我想谈商业地产路线选择的时候,我们需要了解一个商业议程,可能出现的一些变化,这样有助于我们更加明确下一步怎么办?
 

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