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龙湖地产打造烟台城市综合体应对升级版限购令
2011-07-26 13:17:09   来源:建筑中国商业地产网   

烟台,东连威海,西接潍坊,与青岛毗邻,与大连隔海相望,共同形成拱卫首都北京的海上门户。事实上,围绕整个环渤海区域,都是开
烟台,东连威海,西接潍坊,与青岛毗邻,与大连隔海相望,“共同形成拱卫首都北京的海上门户。”


事实上,围绕整个环渤海区域,都是开发商们逐鹿之地。7月25日上午,龙湖地产在烟台项目拿到了预售许可证。与此同时,也昭示着龙湖在烟台倾力营建的近7000亩城市综合体项目,正式拉开帷幕。


在2011年上半年,楼市调控走到执行层面,越发细化、强化、持续化的同时,开发商又是如何行动的?公众或许可以从龙湖发展步调中,窥得些许端倪。


布局度假地产


龙湖挑战城市运营商?


“烟台项目分为A、B、C三个地块,在近7000亩的土地上,我们计划用4000余亩进行住宅建设,其余则用作商业、旅游以及娱乐等配套设施建设”,龙湖的相关人员在进行烟台·葡醍海湾项目介绍时,如是提及。


据其介绍,龙湖正在致力于打造烟台最大的综合体:“基本上龙湖在做一个城市运营商的角色,而非仅仅是一个盖房子、卖房子的开发商——这也是我们的一个转型的作品。”


事实上,早在楼市调控之初,以保利、世茂房地产为代表的一线房企就曾纷纷表态要开始打造城市综合体。如今看来,一向低调的龙湖也不曾例外。


“在度假地产的项目选择上,我们坚持两项原则”,《证券日报》记者从龙湖集团常务副总裁邵明晓处得知,“一是看中当地的资源禀赋;另一方面则是注重城市关系”。以此次烟台这般规模的项目来看,“每年要进行数十亿的滚动投入”。同时,在城市综合体高投入的背后,还需高人气的支持——“我们预计要在这一片区域中聚集近20万的人口”,邵明晓称。


以住宅销售回笼资金、聚集人口,再接下来进行商业、办公等配套设施开发,再吸引更多的购房者加入其中……数百亿的整体投资、8-10年的开发周期,需要每一个环节的良好配合。龙湖如何处理其中的风险?又为何不选择将普通住宅推向市场,反而是低密度的联排和叠拼先行入市?


锁定本地居民需求


应对 “升级版”限购令风险


为了规避城市综合体存在的风险,龙湖地产执行董事秦力洪表示,在低密度户型和普通商品住宅的配比上,基本上会进行“均衡配置”。之所以选择在前期将低密度的户型推向市场,一方面是奠定了整体项目的“气质”,另一方面则是符合其现有的客户群需求。同时,他表示如果出现低密度户型销售不佳的情况,龙湖将会选择用普通住宅项目来进行价格调节。


以度假地产发达的三亚地区来看,往往会出现极高的空置率问题。龙湖又将如何避免这一情形出现?《证券日报》记者获知,龙湖将80%的目标客户锁定为本地人士以及周边的青岛、威海地区的潜在需求者,这也进而将现行调控政策、尤其限购令有可能扩大到二、三线城市的影响降至较低的程度。


另一方面,“产品线长,也意味着项目可回旋的余地较大”,秦力洪表示。同时,从整体布局来看,龙湖将继续坚持高周转的原则不变。为此,龙湖所开发的商业、度假地产项目占比,均不会超过10%的“红线”。


房价“市场说了算”?


《证券日报》记者了解到,无论是即将推出的低密度项目,还是未来的普通商品住宅,葡醍海湾的定价都会高于周边楼盘6000元-8000元/㎡的均价水平。


作为开发商,应该去“提升一个城市的价值”,龙湖地产执行董事秦力洪如此表示,“我们定这个价格,是超越烟台现有的数据经验的。”


在其看来,购房者对房屋的价格乃至价值一旦形成增值预期,预期叠加的结果就是其所购买的项目在持续不断的升值。


而问题的关键在于,购房者能否认同最初的价格。只是,在住宅供需失衡的大环境下,住宅价格真的就能理直气壮的说一句“市场说了算”吗?


依旧看好一线城市


1-6月份,龙湖地产在环渤海区域实现的销售金额分别为:15.2亿元、12.1亿元、7.9亿元、8.7亿元、10.1亿元以及2.8亿元,累计实现签约金额56.8亿元。除去在环渤海,乃至长三角地区,龙湖的销售成绩尚难称稳定。结合今年上半年,龙湖除去在2月份拿下宁波、成都两个地块,再未有新增项目。难道,龙湖战略重心要转向二、三线城市吗?


就此,龙湖地产执行董事秦力洪对《证券日报》记者表示,上半年公司的确相对谨慎。而在今年下半年,龙湖将会选择合适的地块“出手”,且重点布局环渤海以及长三角地区,从而使这个两个区域的发展节奏能够更为稳定。


“从长期看来,龙湖依旧看好北京、上海等一线城市”,龙湖集团常务副总裁邵明晓如是说。同时,核心城市依旧是众多大型房企们的主流选择。而龙湖在拿地方面的优势,则在于能够将住宅和商业较好的结合起来,从而获得政府的青睐。


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