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昆仑置业从住宅转为商业地产 开发区域性综合体项目
2011-07-26 13:14:00   来源:建筑中国   

4年飞速发展造就三驾马车在一个充满变革的时代,有生命力的企业,必然是能适应变化,不断转型和创新。由于现金回笼快,浙江的房

4年飞速发展造就“三驾马车”


在一个充满变革的时代,有生命力的企业,必然是能适应变化,不断转型和创新。


由于现金回笼快,浙江的房地产开发企业向来崇尚“短、平、快”的开发模式,大多从住宅领域起家。过去几年,昆仑置业在杭州的开发项目中,从绿洲之馨到水印城,再到红苹果、橡树园等,也清一色都是住宅项目。


2007年,昆仑置业董事长叶健做了两大决定:将成立14年的浙江旅游房产集团正式更名为浙江昆仑置业集团;走出浙江,拿下天津昆仑中心地块。


是年,昆仑置业还拿下了迄今为止昆仑最为重要的一宗宅地——位于杭州市中心的昆仑公馆项目。这个项目自从2009年面市以来,给公司带来了充足的现金流。


经过4年来的快速扩张和结构调整,昆仑置业目前已经在商业地产、中高档住宅和政府代建项目等领域进行多元化发展。“综合体、住宅和代建项目是昆仑置业的‘三驾马车’,引领着昆仑向前发展。”叶健说。


今年,昆仑置业在建、拟建开发量达到500多万平方米,遍布天津、上海、南京等10个城市。预计到年底,昆仑置业在全国将拥有20余个项目。叶健说,预计未来一年到两年的时间里,昆仑商业地产开发面积将全面超过住宅。


布局区域性综合体


为何昆仑置业要将未来发展的侧重点从住宅转为商业地产?


叶健说:“这几年公司一直在研究不少优秀企业的运营之道,发现这些企业都有一个共性:持有资产占总资产比例高,这能保证足够的现金流。以九龙仓集团为例,旗下的商业项目香港海港城及时代广场两大项目,每年带给集团200多亿元港币的现金流。”


从去年相关部门的统计数据来看,2010年中国商业地产的增长在25%以上,而住宅增长仅为7.6%左右。国内实力开发商譬如华润、保利、金地等,先后宣布了自己的商业地产计划和目标,商业地产成为了许多地产商的“新宠”。


目前,昆仑在全国有近十个城市综合体项目正在建设和规划中。除了在天津、南京开发的综合体项目昆仑中心外,杭州的昆仑广场综合体也已投入建设。上海昆仑中心、杭州昆仑中心也是拟建的城市综合体项目,预计总开发面积超过150万平方米。“昆仑置业城市综合体的构成将是ShoppingMall、酒店、办公楼、酒店式公寓等,并且自己持有和运营,规模以20-30万平方米的区域型商业中心为主。”


叶健称:“像天津昆仑中心、杭州昆仑中心一样,未来我们再造的昆仑中心将都是为家庭生活而建的中高端社区性、开放性、区域地标性的城市综合体项目。”


“综合体项目从短期来讲,不如住宅项目现金流来得快,对公司运营也有更高的要求。但是,我们是希望做一家百年企业,看中的是长期收益。目前的综合体项目,我们计划每个项目都自持30%以上物业。”


不放弃大本营下一站全国百强县


今年1月28日,昆仑置业参与湖州长兴县2011-03号地块的竞买成功,标志着其正式进入湖州房地产市场。


“从全国战略来讲,我们在长三角和环渤海地区已经有了较好的基础。未来会重点考虑在三、四线城市或者是百强县这些地方拿项目。”叶健说。


“例如东阳、永康、慈溪这些城市,经济实力都非常雄厚,但是缺少地标性建筑。”叶健说,“未来半年,我们会加强对这些百强县的考察,建造当地的城市综合体项目,让每一个昆仑中心成为当地的地标建筑,这也是昆仑未来的拳头产品。”


那么,这是否意味着这家从杭州走出的房企,将要放弃在杭州这个大本营的开发?叶健表示,未来昆仑在杭州还会保持一个较大的开发量,目前昆仑杭州在建的项目就有6个,下半年有昆仑天籁、玺之湾、昆仑府这三个项目要推出。


破解管理和人才两难问题


任何一个企业在快速发展中都会遇到两大瓶颈:管理和人才。

 

据介绍,中国地产金砖奖是国内房地产领域每年一度的重要奖项,获奖企业需符合一系列指标,尤其是财务指标和土地储备量,因此该奖项含金量极高。业内人士指出,昆仑置业是近年来浙江房企中异军突起的代表,经过快速转型,已具备与资本市场对接的可能性。


 管理难再次摆在了叶健的案头。“管理层人员主要是靠公司自我培养,去年开始我们也大规模地聘用行业内的中高级管理人才。一般的中高层在总部做满一年以上,适应我们的企业文化,才会被外派委以重任。”叶健说。


房地产开发是一条漫长的产业链,在产业链上的任何一个环节出了问题都可能导致项目出现质量问题。如今的品牌开发商越来越重视合作伙伴的选择。


“产业链上的伙伴选择十分重要,材料的选择会直接影响产品的品质。我们倾向于和产业链上第二、第三位的供应商合作,这些合作伙伴和我们一样正处于企业的上升期,更重视服务。”叶健说。


此外,在内部工程质量管理上,昆仑置业也摸索出了一套管理体系,即一个项目的施工质量由项目公司和集团监管部门双重监管。

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