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万达广场:商业地产“王者归来”
2008-08-08 14:42:01   来源:互联网   

在上海、在北京、在宁波、在南京、在苏州……万达广场的名声总是与城市化进程紧紧联系在一起,这些城市也总因为万达商业广场而魅力焕发——在城市的核心繁华地段,形态各异的万达广场崛起,伴随有旧城换新颜 ...

    在上海、在北京、在宁波、在南京、在苏州……万达广场的名声总是与城市化进程紧紧联系在一起,这些城市也总因为万达商业广场而魅力焕发——在城市的核心繁华地段,形态各异的万达广场崛起,伴随有旧城换新颜的巨变。于是,每个万达广场都是一个城市新中心。

    20年,27个城市。作为这艘商业地产航母进驻的第27个城市,无锡人对她的期待更多。本期,《金楼市》专访了无锡万达广场掌门人刘忠良先生,请他带着我们一起走近万达,了解万达,畅想万达。

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无锡万达广场住宅样板房

    个人档案:
 
    刘忠良,同济大学硕士研究生。毕业后在深圳一家设计院呆了三年,1992年起进入房地产行业。2003年,正值事业巅峰之际,他加盟大连万达集团。在无锡万达商业广场有限公司成立之后,出任公司总经理,统管无锡万达商业广场的运作。

 

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    走近万达:

    20年,27座城

    “成立于1988年,经过20年发展,从东到西,从南到北,万达至今已进入北京、上海、南京、无锡等27座城市,进行大规模住宅及商业地产开发。”这是大连万达集团网站上对自己的描述。

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无锡万达广场效果图

    但对于普通百姓来说,对万达的了解和对万达品牌的铭记却有两个不同的阶段。1994年,大连万达成立了中国第一家职业足球俱乐部——万达足球俱乐部,六年里夺下四个冠军。万达就此一举成名,品牌知名度一举跃升至全国第五。2000年,万达集团急流勇退,彻底离开了足球圈,把全部精力投入到主业住宅、商业地产开发。至今,其率先开创的“订单商业地产”模式,让21世纪的万达集团以新的“身份”再次家喻户晓。

    从足球鼻祖到商业鼻祖,在刘忠良这样的万达高层看来,在这样两个完全不同的行业里获得同样声名显赫的品牌影响力,背后有相同的要素,那就是以万达集团董事长王健林为核心的万达人的企业文化。

    “对一个民营企业来说,企业的文化一定程度上就是老板的文化。”刘忠良认为,万达发展历程中的两次卓越的成绩都是在王健林“先人半步”的敏锐的商业嗅觉指导下完成的,万达人看重的是机遇和创新。

    2006年起,转型后的万达集团在国内商业地产道路上越走越稳、越走越快,已经发展到综合体的第三代万达广场在各大城市迅速实现布局。据刘忠良透露,截止至目前,万达集团在全国27个城市共拥有近40个大型城市综合体项目,其中有18个已开业;目标是到2010年建设60个左右的城市综合体,持有物业总面积达到1000万平方米左右,年租金收入60亿元左右。

    20年历程,布局27座城市。如今的万达集团已成为以商业地产、文化产业、高级酒店、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团,总资产300亿元,年销售额200亿元,年纳税超过10亿元,也是中国商业地产当仁不让的龙头企业。

    先为住宅专家

    如今,谈及万达集团,或许会有许多人误以为这是一个单纯的商业地产开发商。殊不知,万达集团是从住宅开发起家。在成为国内商业地产龙头企业之前,万达集团已经是国内响当当的“住宅专家”了。

    1988年,大连万达成立,重点从事住宅小区及办公楼的建设。这一时间建设的南山住宅、北京街小区、西岗区个体大厦、辽宁省外贸展厅等项目,都是大连城市建设中较早的一批现代建筑。

    “如果说1988-1991年期间,万达所开发的近10个房地产项目奠定了万达的基础,此后五年里则是万达在风云迭起的房地产市场站稳脚跟的阶段。”刘忠良告诉笔者,1992~1997年期间,万达在大连的房地产开发实现了巨大突破,不仅在开发规模是比前三年翻了一番,而且多次捧回了诸如建设部鲁班奖的国家大奖。只是,由于这期间住房尚未进入商品市场,万达在开发中的卓越成就基本是在办公、市政等项目上取得的。

    刘忠良介绍说,对于万达来说,真正在住宅开发商实现重大突破是从1998年之后。全国范围的住房改革让万达嗅到了巨大的开发前景,产品创新和技术突破成为了万达此后房地产开发的重中之重,万达的“住宅专家”地位就是在这期间奠定的。

    其中,香海花园成为当年国内唯一一个联合国人居大会的商品房示范小区;名泽苑成为当时大连市最高档的楼盘;雍景台获建设部鲁班奖;星海人家和长春明珠均获全国住宅设计、智能社区金奖,继而在大连风行了“住好房,找万达”的俗语。同时,在大连积淀的先进而又成熟的开发经验,也让万达集团成功实现了在外地市场的拓展,昆明滇池卫城、南京紫金明珠、成都河滨印象、南昌万达星城等都成为了当地的明星楼盘。

    刘忠良表示,即使是在2000年转向商业地产开发之后,万达集团也没有放弃过住宅开发。目前,集团已在北京、大连、长春、南京、吉林、南昌、成都、昆明、上海、宁波、苏州、重庆等城市进行规模住宅开发,年开发量超过500万平方米。从1988年至今,万达在住宅地产方面累计开发面积更是超过了1000万平方米,是全国开发总量超过千万平方米的少数几家房企之一。

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揭秘万达:

制度与理念——成功先决要素

2000年由纯住宅转向商业地产后,万达集团的发展速度是惊人的,短短8年里就书写了一番商业地产神话。在万达商业广场模式成功的背后,究竟隐含着哪些要素?对于这个世人最关心的问题,刘忠良微微一笑,指着办公桌上高高的一大摞书籍说:“万达的成功之道都在里面。”

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无锡万达广场效果图

    笔者注意到,这是万达集团内部管理制度汇编资料,总计六本,分为行政管理、项目管理、酒店管理、物业管理等几个方面,叠在一起足足有十几厘米厚。“企业文化理念是成功的基础,这些大大小小的管理制度是企业文化理念的一个折射,万达集团讲究制度管人,企业关系简单化,权力是制度赋予的,任何员工或者管理者都要靠业绩说话。这是万达的立身之本。”刘忠良表示,万达历来坚持一点,一个企业的成功首先源于制度和企业文化理念的正确导向。为此,集团每年都要更新管理制度和条例,及时吸取经验教训并改进相关管理制度。
   
    他告诉笔者,万达集团的使命是“共创财富、公益社会”,这已经被写入万达企业文化手册中,成为万达集团全体员工的共识。公益社会包括企业要公益员工,公益合作伙伴,最大的公益对象就是整个社会。“在万达集团董事长王健林的率先垂范、积极倡导下,万达集团在企业内部形成了一种扶弱济困、奉献爱心、造福社会的浓厚氛围,二十年来,万达集团贡献于社会的资金已超过10亿元,其中雪灾在6个城市捐赠了600万,地震又捐资一个亿。所以无论是集团组织,还是员工个人,都培养出一种持续的自觉的公益社会的行为习惯。”他表示,奉献爱心,关爱他人在万达集团已蔚然成风。

    “万达一路走来,也并不是一帆风顺的。正是这种人人都拥护的严谨的制度和高度凝聚的责任感,为万达保驾护航,顺利越过了一个又一个坎。”刘忠良坦言。

    HOPSCA模式——核心竞争武器

    除了企业制度和文化之外,刘忠良认为,万达商业广场的成功还在于首创并不断完善的一套商业模式——“订单式商业地产模式”。

    笔者了解到,自20001年首创“订单式商业“模式以来,万达商业广场在历经第一代单体店、第二代的组合店之后,已形成了发展更优的第三代的城市综合体。刘忠良解释说,万达城市综合体的核心内容由6个方面组成,包含酒店(Hotel),写字楼(Office),公共空间(Public Space),购物中心( Shopping mall),文化娱乐休闲设施(Culture&Recreation),公寓楼( Apartment)等,提取这六大方面的英文字母首个单词,简称HOPSCA。

    HOPSCA的出现是万达集团对商业地产不断认识和改进的产物,也蕴含了万达商业广场模式竞争力的核心。他回忆说,和早期其他商业地产项目一样,万达第一代的单体店也曾在“租与售”上走过弯路。当初,为了回收现金流而将部分物业出售,给万达日后经营埋下了隐患。万达集团马上就此总结经验,将“只租不售”做为了其至今不变的策略,这也是第三代城市综合体商业模式最大的特色之一。“这样便于后期统一管理,更容易形成规模效应和商业氛围。”他分析说。

    另外,由于一个HOPSCA从诞生到顺利运营,中间涉及到好多个环节,万达已形成了一条闭合的产业链。据他介绍,万达商业广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划,在招商过程中针对主力店客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接,在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团对,遍及大江南北管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司,最终打造了完整的商业地产上下游产业链并形成独特的核心竞争优势。

    目前,上海万达广场、宁波万达广场、北京万达广场、成都万达广场、西安万达广场、哈尔滨万达广场六个第三代万达广场城市综合体项目已顺利面世,通过一至二年的运营,在当地形成良好的市场效应和品牌规模并形成城市副中心,进一步奠定了万达商业地产在全国的领导性地位。

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    畅想万达:

    一站式消费影响无锡人未来生活

    2006年,万达集团拿下了河埒口地区核心区域的一块地,将无锡作为其城市综合体“商业航母”驻扎的第27个城市。业内一致认为,已经维持了20多年的无锡单一中心的商业消费模式将面临巨大的挑战。

    对此,刘忠良认为,无锡新的城市副中心伴随着万达商业广场的崛起而兴起是必然的。他分析说,随着城市的发展,人口居住地外扩,交通拥堵加剧,住在城市周边甚至更远地方的人们,更希望避开城区中心的购物人流高峰,逐渐向外消费。在这个过程中,万达商业广场不仅承担了本片区居民大部分日常购物需要,而且可以通过快速内环分流为更多原本只能选择在市中心购物的消费者提供服务,为消费者节约了时间成本和体力成本。

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无锡万达广场整体鸟瞰图

    刘忠良表示,从上海万达广场及宁波万达广场等项目的成功先例来看,万达商业广场最吸引消费的就是其提供舒适便利的“一站式消费”,可以满足消费者“吃喝玩乐购物”的全部需求。在这里,每一位消费者可以化身为美食专家,埋首于醇厚红酒、开胃甜点、诱人大餐之中,大快朵颐;在这里,消费者也可以化身精品服饰店的购物狂,将时尚服装、绚丽饰品、青春靓妆一网打尽,神采飞扬,华丽转身;在这里,消费者还可以化身电影院里的超级影迷,陶醉于风花雪月、惊险悬疑、爆笑搞怪的视听刺激,感情人生。这些都有理由让人相信,万达这种新型物业类型的出现,将改变无锡大部分人的消费习惯。

    据悉,今年9月份,无锡万达广场内的C区住宅将首先面世,引起市民的极大关注。刘忠良透露,这批住宅产品是万达针对无锡市场精心打造的,内部景观东西向视线约180米,南北约200米,加上约500米环形景观铺装道围绕中心景区,营造景观大花园的效果。建筑底层架空式设计使光线、微风、视线得以通透,体现绿色、健康社区的高品质特点。核心水景区约2000平米,中央水景、亲水平台、小桥、木栈道等设计元素创造出休闲、自然的高尚园林景观。建筑外立面采用高档涂料、面砖和石材相结合的做法,采用多项隔热、隔音的节能环保技术和材料,每个细节都体现着万达作为“住宅专家”的风范。

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